Casa de campo em Baião (Santa Leocádia) e Mesquinhata
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Casa de campo T4 com 607 m² em Baião (Santa Leocádia) e Mesquinhata, Baião, à venda por 1 050 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 918 370 €, 11,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_house T4 com 4 casas de banho de 607 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Baião (Santa Leocádia) e Mesquinhata, concelho de Baião, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma capela histórica com acesso interior e uma área de prensa de vinho original, refletindo o seu patrimônio vitivinícola em meio a vistas deslumbrantes do Rio Douro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,050,000 está significativamente acima do valor justo de €918,370, colocando a propriedade aproximadamente €131,630 (12.5%) acima do valor justo. Tal discrepância sugere uma abordagem cautelosa para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €918,370 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,050,000 situa-se €131,630 (12.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,050,000 face à base da zona de Baião (Santa Leocádia) e Mesquinhata, Baião, Porto de €510,487 (€841/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Baião (Santa Leocádia) e Mesquinhata, Baião, Porto
Base da zona €510,487 + condição -€20,866 + localização +€18,416 = valor justo estimado de €918,370 (€1,513/m²), uma diferença de €131,630 (12.5%) face ao preço pedido de €1,050,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baião (Santa Leocádia) e Mesquinhata · 28b7bf | Imóvel em análise | €1,050,000 | €1,730 | — | 70 | 55 |
| rua da Murta | Ativo | €1,000,000 | €2,545 | 47.1% | 76 | 66 |
| autoestrada N108, 265 | Ativo | €795,000 | €4,704 | 171.9% | 70 | 56 |
| Sobretâmega · 99f15f | Ativo | €480,000 | €3,137 | 81.4% | 60 | 55 |
| Gondar · 001808 | Ativo | €260,000 | €1,000 | 42.2% | — | 59 |
| Mediana | €637,500 | €2,841 | 64.2% | 70 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Baião não é adequada para uma estratégia de arrendamento de longo prazo, tendo em conta o seu rendimento bruto de 0% e uma avaliação excessiva de €1.050.000 em comparação com um valor justo de €918.370. Com as classificações do bairro a 55/100, os potenciais inquilinos podem ser desencorajados pela atratividade limitada e ambiente de qualidade inferior. Compra e manutenção Adotar uma estratégia de compra e manutenção para esta propriedade parece imprudente devido à sua avaliação atual estar 12,5% acima do valor justo e um rendimento insuficiente de 0%. A combinação da classificação do estado da casa de 73/100 e uma classificação medíocre do bairro torna improvável que ela se valorize o suficiente para justificar seu alto custo. Renovação para criar valor Perseguir uma estratégia de renovação para criar valor nesta propriedade sobrevalorizada é arriscado, dado que a listagem atual excede o valor justo em 12,5%. Embora possa haver potencial para melhorar a condição da propriedade, os indicadores gerais do bairro e do mercado imobiliário não sustentam um investimento a este nível de preço.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 50/100 sugere um risco elevado de flutuações de mercado que podem impactar negativamente o valor da propriedade e a renda de aluguel. Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um potencial para taxas de rotatividade mais altas, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados para o proprietário.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 236 875 €
- Capital próprio necessário
- 396 875 €
- Prestação mensal
- 3541 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4368 €
- Preço1 050 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões63 000 €
- Imposto do Selo (escritura)8400 €
- Imposto do Selo (crédito)5040 €
- Escritura, registo e banco4020 €
- Obras106 415 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 12.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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