Apartamento em Bonfim
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Apartamento T4 com 106 m² em Bonfim, Porto, à venda por 419 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 298 633 €, 22,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 106 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em rua do Monte do Tadeu, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este elegante apartamento no Bonfim possui uma cozinha contemporânea com eletrodomésticos de alta qualidade, enquanto a sua localização oferece uma vibrante cultura local a poucos passos da porta.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €419,000 está significativamente acima do valor justo de €298,633, resultando numa sobrevalorização de €120,367 (28,7%). Esta propriedade não pode ser considerada um bom investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €298,633 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €419,000 situa-se €120,367 (28.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €419,000 face à base da zona de rua do Monte do Tadeu de €354,994 (€3,349/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 76 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Monte do Tadeu
Base da zona €354,994 + condição +€5,300 + localização +€32,361 = valor justo estimado de €298,633 (€2,817/m²), uma diferença de €120,367 (28.7%) face ao preço pedido de €419,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Monte do Tadeu | Imóvel em análise | €419,000 | €3,953 | — | 76 | 81 |
| rua de Santos Pousada | Ativo | €310,000 | €4,366 | 10.5% | 73 | 81 |
| rua Gonçalo Mendes da Maia | Ativo | €395,000 | €3,211 | 18.8% | 78 | 75 |
| Oliveira do Douro · 4d4222 | Ativo | €345,000 | €2,974 | 24.8% | 74 | 75 |
| rua do Coelho Neto, 67E | Ativo | €215,000 | €5,658 | 43.1% | 75 | 74 |
| Mediana | €327,500 | €3,789 | 4.2% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 4 quartos em Bonfim, Porto, está atualmente avaliado em €419,000, o que representa 28,7% acima do seu valor justo de €298,633, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, o investimento não oferece retornos atraentes para arrendamento de longo prazo nas condições atuais do mercado. Comprar e manter A €419,000, esta propriedade excede significativamente a sua avaliação justa, revelando um prémio excessivo que diminui a sua atratividade para uma estratégia de comprar e manter. As condições gerais do mercado e uma classificação do estado da propriedade de 78 sugerem que manter este ativo pode não resultar na valorização desejada ao longo do tempo. Arrendamento familiar Apesar de estar localizada em um bairro bem avaliado, com uma pontuação de 81/100, o preço alto de €419,000 ultrapassa o seu valor justo de €298,633, o que a classifica como sobrevalorizada para arrendamento familiar. O rendimento bruto de 3,7% não compensa suficientemente o risco do investimento associado a um ponto de entrada tão alto, tornando esta estratégia menos favorável no mercado atual.
Riscos
Risco de Inadimplência do Inquilino Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 75/100, existe um risco potencial de inadimplência ou rotatividade dos inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 456 434 €
- Capital próprio necessário
- 121 234 €
- Prestação mensal
- 1413 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -730 €
- Preço419 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 820 €
- Imposto do Selo (escritura)3352 €
- Imposto do Selo (crédito)2011 €
- Escritura, registo e banco2506 €
- Obras8745 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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