Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T3 com 124 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 470 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 393 099 €, 16,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 124 m², no 3º andar, certificado energético B. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui três varandas privadas que proporcionam uma excecional exposição ao sol e um terraço comum equipado com churrasqueira para encontros ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €470,000 está significativamente acima do valor justo de €393,099, resultando numa sobrevalorização de €76,901 (19,6%). Isto indica que a propriedade está acima do valor justo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia aproveitar os acabamentos apelativos e materiais de qualidade do apartamento para atrair compradores num mercado competitivo, visando um preço mais elevado. Buy-to-let angle. Dada uma receita de aluguer estimada de €1,097/mês, o rendimento bruto de 2,8% sugere retornos modestos, alinhando-se com uma estratégia de aluguer a longo prazo, apesar do bairro misto.
Avaliação
Valor justo estimado em €393,099 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €470,000 situa-se €76,901 (19.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €470,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €337,079 (€2,718/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €337,079, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €393,099 (€3,170/m²), uma diferença de €76,901 (19.6%) face ao preço pedido de €470,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 467f7f | Imóvel em análise | €470,000 | €3,790 | — | 75 | 48 |
| rua José Guilherme dos Santos, 2 | Ativo | €440,000 | €3,636 | 4.1% | 75 | 53 |
| avenida Bento Gonçalves | Ativo | €490,000 | €4,298 | 13.4% | 85 | 49 |
| rua José Pereira Martins, 25 | Ativo | €359,000 | €2,872 | 24.2% | 80 | 39 |
| rua Diogo Fernandes Pereira, 27 | Ativo | €369,000 | €3,075 | 18.9% | 80 | 56 |
| Mediana | €404,500 | €3,356 | 11.5% | 80 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €470.000 excede o seu valor justo de €393.099 em 19,6%, indicando um possível desalinhamento com as expectativas do mercado. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, o investimento pode oferecer fluxos de caixa dececionantes numa localização rural que obtém apenas 48/100 em termos de comodidades e qualidade de inquilinos. Comprar e manter Embora uma estratégia de comprar e manter normalmente prospere com a valorização do mercado, o preço de venda desta propriedade sugere que está sobrevalorizada a €470.000 em comparação com um valor justo de €393.099. Dada a limitada potencial de crescimento evidenciada pela qualidade do bairro, manter este ativo pode não oferecer retornos suficientes ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 40/100, existe um risco significativo de que flutuações económicas possam impactar negativamente o valor da propriedade e a procura por inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 513 774 €
- Capital próprio necessário
- 137 774 €
- Prestação mensal
- 1647 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1144 €
- Preço470 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3760 €
- Imposto do Selo (crédito)2256 €
- Escritura, registo e banco2628 €
- Obras10 230 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- Rentabilidade bruta 5,7%
- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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