Apartamento em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras
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Apartamento T2 com 60 m² em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, Vila Franca de Xira, à venda por 185 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 122 527 €, 25,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 60 m², construído em 1976, certificado energético D. Localizado em rua de São João, freguesia de Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de uma cozinha em open space moderna que valoriza a área de estar, associada a abundante luz natural que cria uma atmosfera acolhedora em toda a unidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €185,000 está significativamente acima do valor justo de €122,527, resultando numa sobrevalorização de €62,473 (33.8%). Isso indica que a propriedade está acima do valor justo em comparação com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €122,527 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €185,000 situa-se €62,473 (33.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €185,000 face à base da zona de rua de São João de €176,700 (€2,945/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 68 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 47/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 60). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua de São João
Base da zona €176,700 + condição -€4,688 + localização -€1,545 = valor justo estimado de €122,527 (€2,042/m²), uma diferença de €62,473 (33.8%) face ao preço pedido de €185,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de São João | Imóvel em análise | €185,000 | €3,083 | — | 68 | 47 |
| Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras · 42004a | Ativo | €230,000 | €3,286 | 6.6% | 58 | 56 |
| Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras · 41ffa2 | Ativo | €240,000 | €2,637 | 14.5% | 62 | 48 |
| rua Vila de Avintes | Ativo | €297,000 | €2,941 | 4.6% | 72 | 48 |
| rua Nuno Tristão, 27 | Ativo | €215,000 | €2,829 | 8.3% | 65 | 58 |
| Mediana | €235,000 | €2,885 | 6.4% | 64 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras está sobrevalorizado a €185,000, ultrapassando o valor justo de €122,527 em 33.8%. Com um rendimento bruto de 4.5% e uma classificação de vizinhança de 47/100, o investimento não se alinha com os retornos esperados para arrendamentos a longo prazo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção é questionável, uma vez que o preço atual é significativamente superior ao valor justo. A combinação de um rendimento bruto de 4.5% e uma pontuação de condição de 70/100 não compensa a sobrevalorização de 33.8%, indicando um potencial limitado para apreciação futura em um contexto rural.
Riscos
Vulnerabilidade económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica um risco elevado de depreciação do valor da propriedade e potencial rotatividade de inquilinos devido a condições de mercado desfavoráveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 206 541 €
- Capital próprio necessário
- 58 541 €
- Prestação mensal
- 624 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -251 €
- Preço185 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3822 €
- Imposto do Selo (escritura)1480 €
- Imposto do Selo (crédito)888 €
- Escritura, registo e banco1944 €
- Obras13 407 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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