Apartamento em São Vicente
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Apartamento T2 com 55 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 115 298 €, 40% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 55 m², certificado energético D. Localizado em rua do Sol À Graça, 75, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta vistas panorâmicas para os telhados da Graça e o Rio Tejo, aumentando a sua atratividade dentro da vibrante paisagem urbana de São Vicente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 está significativamente acima do valor justo de €115,298, representando uma sobrevalorização de €229,702, ou aproximadamente 66.6%. Esta propriedade não é um investimento financeiramente sólido ao seu valor atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €115,298 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €229,702 (66.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua do Sol À Graça, 75 de €276,320 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Sol À Graça, 75
Base da zona €276,320 + condição +€0 + localização +€11,238 = valor justo estimado de €115,298 (€2,096/m²), uma diferença de €229,702 (66.6%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Sol À Graça, 75 | Imóvel em análise | €345,000 | €6,273 | — | 72 | 77 |
| rua Cidade da Horta S / N | Ativo | €350,000 | €6,034 | 3.8% | 72 | 84 |
| avenida Almirante Reis | Ativo | €545,000 | €5,860 | 6.6% | 74 | 81 |
| Santa Maria Maior · 420007 | Ativo | €595,000 | €7,256 | 15.7% | 75 | 86 |
| Penha de França · 956d25 | Ativo | €379,900 | €7,449 | 18.8% | 74 | 87 |
| Mediana | €462,450 | €6,645 | 5.9% | 74 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em São Vicente está sobrevalorizado a €345,000, significativamente acima do seu valor justo de €115,298, o que traduz um notável desvio de 66,6%. O rendimento atual de 4,1% bruto não compensa o preço excessivo, tornando esta estratégia subótima para investimento. Comprar e manter A aquisição deste imóvel para uma estratégia de comprar e manter é imprudente, considerando a sua sobrevalorização, com um valor justo de apenas €115,298 em comparação com um preço de listagem de €345,000. O esperado crescimento no valor da propriedade é pouco provável que justifique a atual diferença, especialmente dado o rendimento atual de 4,1% bruto. Mercado de luxo Posicionar este apartamento no mercado de luxo é enganoso, uma vez que o preço atual de €345,000 está 66,6% acima do seu valor de mercado justo de €115,298, indicando uma sobrevalorização significativa. A qualidade percebida da localização não se alinha com o investimento necessário, apresentando um risco considerável para potenciais compradores de luxo.
Riscos
Risco de Estabilidade Inferior dos Inquilinos Os inquilinos podem ser menos fiáveis, dado um score de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode levar a potenciais vagas ou problemas de pagamento de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 374 207 €
- Capital próprio necessário
- 98 207 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -510 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras7563 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 66.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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