Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T3 com 81 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 241 528 €, 16,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 81 m², certificado energético D. Localizado em rua Afonso de Paiva, 1, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento apresenta uma mistura de atualizações modernas e desgaste visível, permitindo opções de renovação flexíveis que podem aumentar o seu valor de mercado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €241,528, representando uma sobrevalorização de €57,472 (19.2%). Esta discrepância indica que a propriedade está sobrevalorizada para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €241,528 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €299,000 situa-se €57,472 (19.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de rua Afonso de Paiva, 1 de €280,503 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Afonso de Paiva, 1
Base da zona €280,503 + condição -€13,922 + localização +€21,521 = valor justo estimado de €241,528 (€2,982/m²), uma diferença de €57,472 (19.2%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Afonso de Paiva, 1 | Imóvel em análise | €299,000 | €3,691 | — | 65 | 73 |
| rua Afonso de Paiva | Ativo | €298,000 | €3,010 | 18.5% | 65 | 74 |
| rua Gaspar Correia | Ativo | €265,000 | €3,118 | 15.5% | 65 | 74 |
| avenida Dom Nuno Álvares Pereira, 56 | Ativo | €285,000 | €3,851 | 4.3% | 60 | 73 |
| rua Armando Cortesão, 25 | Ativo | €270,000 | €3,462 | 6.2% | 60 | 78 |
| Mediana | €277,500 | €3,290 | 10.9% | 63 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental Embora a propriedade tenha um rendimento bruto de 3,6%, o preço em listagem de €299,000 excede o valor justo de €241,528 em 19,2%. Esta sobrevalorização diminui a atratividade do investimento para fins de arrendamento de longa duração, especialmente considerando a pontuação de condição de 64/100. Family rental Dadas as dinâmicas de mercado atuais e as características suburbanas de Laranjeiro e Feijó, o preço pedido pelo apartamento não se alinha com o seu valor, o que pode representar desafios para o investimento em arrendamento familiar. A diferença em relação ao valor justo indica que a propriedade está sobrevalorizada, potencialmente levando a taxas de vacância mais altas e a uma reduzida atratividade para arrendamento. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold torna-se menos favorável, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em €299,000, em comparação ao seu valor justo de €241,528. Esta sobrevalorização significativa, juntamente com uma pontuação de condição relativamente baixa, pode dificultar a potencial apreciação a longo prazo e a rentabilidade no mercado. Not ideal for: Luxury market, Student housing
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 342 787 €
- Capital próprio necessário
- 103 587 €
- Prestação mensal
- 1048 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -612 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras26 206 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 19.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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