Apartamento em Águas Livres
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Apartamento T2 com 63 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 123 824 €, 34% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 63 m². Localizado freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um balcão no rés-do-chão que oferece espaço exterior adicional, tornando-o adequado para relaxamento ou pequenas reuniões, apesar da manutenção necessária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €255,000 está significativamente acima do valor justo, que está avaliado em €123,824. Isso representa uma sobrevalorização de €131,176, ou 51.4% acima do que é razoável com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €123,824 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €255,000 situa-se €131,176 (51.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de Águas Livres, Amadora, Lisbon de €212,625 (€3,375/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 45/100 (Condição 40 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Águas Livres, Amadora, Lisbon
Base da zona €212,625 + condição -€29,531 + localização +€13,433 = valor justo estimado de €123,824 (€1,965/m²), uma diferença de €131,176 (51.4%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Livres · e40a6e | Imóvel em análise | €255,000 | €4,048 | — | 40 | 74 |
| Águas Livres · cfdc13 | Ativo | €250,000 | €3,676 | 9.2% | 52 | 80 |
| Mina de Água · 6d5393 | Ativo | €245,000 | €3,267 | 19.3% | 42 | 70 |
| avenida Pedro Álvares Cabral | Ativo | €282,500 | €4,484 | 10.8% | 56 | 74 |
| rua de Porto Santo, 1 | Ativo | €255,000 | €4,048 | 0% | 60 | 73 |
| Mediana | €252,500 | €3,862 | 4.6% | 54 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual do imóvel de €255,000 apresenta uma discrepância substancial de 51,4% em relação ao seu valor justo de €123,824, indicando que está sobrevalorizado. Embora a vizinhança ofereça amenidades e oportunidades de emprego razoáveis, o rendimento bruto de 4,4% não é suficientemente atrativo para justificar este preço inflacionado. Arrendamento familiar Dada a pontuação de condição do imóvel de 45/100 e a discrepância significativa de preços, este apartamento de 2 quartos a €255,000 não está bem posicionado para uma estratégia de arrendamento familiar. A vizinhança tem uma classificação de 74/100, o que a torna potencialmente atraente; no entanto, o preço continua a ser demasiado elevado em relação ao valor de mercado justo, limitando a viabilidade do investimento. Comprar e manter Com uma avaliação de valor justo de apenas €123,824, o preço de €255,000 do apartamento de 2 quartos sinaliza um investimento significativamente sobrevalorizado para uma estratégia de comprar e manter. Embora a área esteja em transição urbana-suburbana com uma comunidade diversificada, esta discrepância de valor diminui o potencial a longo prazo do ativo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 70 indica uma suscetibilidade potencial a flutuações, o que pode impactar a procura de inquilinos e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 308 577 €
- Capital próprio necessário
- 104 577 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -400 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras39 745 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (45/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 51.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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