Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T1 com 50 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 189 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 745 €, 24,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m². Localizado freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A localização do apartamento oferece acesso imediato a várias opções de transporte público, melhorando a conectividade com o centro de Lisboa e serviços essenciais na região de Almada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €189,900 ultrapassa o valor justo de €128,745 em €61,155, ou 32.2%. Esta propriedade está indiscutivelmente sobrevalorizada, dada a sua condição básica e as melhorias mínimas.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,745 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €189,900 situa-se €61,155 (32.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €189,900 face à base da zona de Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal de €173,150 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 35/100 (Condição 30 · Materiais 40 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal
Base da zona €173,150 + condição -€31,250 + localização +€15,595 = valor justo estimado de €128,745 (€2,575/m²), uma diferença de €61,155 (32.2%) face ao preço pedido de €189,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laranjeiro e Feijó · 08ff7e | Imóvel em análise | €189,900 | €3,798 | — | 30 | 77 |
| rua Dom João IV S / N | Ativo | €215,000 | €3,308 | 12.9% | 30 | 76 |
| Laranjeiro e Feijó · 99f1d3 | Ativo | €235,000 | €3,507 | 7.6% | 40 | 83 |
| rua Afonso de Paiva, 15 | Ativo | €265,000 | €3,786 | 0.3% | 35 | 74 |
| praceta Bento Moura, 3 | Ativo | €220,000 | €3,793 | 0.1% | 35 | 73 |
| Mediana | €227,500 | €3,647 | 4.0% | 35 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a otimização elevada com um preço de €189,900 comparado ao valor justo de €128,745, esta propriedade está sobrevalorizada em 32,2%, tornando difícil alcançar um rendimento substancial. Com um rendimento bruto de apenas 3,8% e uma pontuação de condição de 35/100, os investidores podem achar os retornos do arrendamento a longo prazo insatisfatórios. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma pontuação sólida de 77/100, indicando amenidades decentes e qualidade do inquilino, o preço exagerado de €189,900 representa uma barreira para arrendamentos familiares. A condição da propriedade também é uma preocupação com 35/100, o que desvaloriza sua adequação como espaço de vida voltado para famílias. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção pode ser imprudente devido à significativa diferença de 32,2% do valor justo, indicando uma sobrevalorização a €189,900. A baixa avaliação de condição de 35/100 sugere ainda que a valorização a longo prazo pode não compensar o preço de compra inflacionado.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica A combinação de um score de estabilidade económica de 75/100 indica uma exposição moderada a flutuações económicas, o que pode impactar a renda das rendas durante recessões.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 237 986 €
- Capital próprio necessário
- 86 066 €
- Prestação mensal
- 641 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -395 €
- Preço189 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4067 €
- Imposto do Selo (escritura)1519 €
- Imposto do Selo (crédito)912 €
- Escritura, registo e banco1956 €
- Obras39 632 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (35/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 32.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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