Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 77 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 118 410 €, 31% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 77 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma lavandaria/conservatório com acesso a um pátio exterior, aumentando o espaço funcional e o desfrute ao ar livre num ambiente urbano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 está significativamente acima do valor justo de €118,410, criando uma discrepância de €96,590, ou 44.9%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €118,410 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €215,000 situa-se €96,590 (44.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €215,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €182,182 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 76 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 73). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ermesinde, Valongo, Porto
Base da zona €182,182 + condição -€602 + localização +€11,211 = valor justo estimado de €118,410 (€1,538/m²), uma diferença de €96,590 (44.9%) face ao preço pedido de €215,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 90d973 | Imóvel em análise | €215,000 | €2,792 | — | 76 | 76 |
| Águas Santas · dee44d | Ativo | €275,000 | €2,750 | 1.5% | 68 | 68 |
| travessa Santegãos | Ativo | €228,000 | €3,508 | 25.6% | 80 | 75 |
| travessa João Vieira | Ativo | €228,000 | €3,508 | 25.6% | 74 | 67 |
| rua Dom António Castro Meireles, 285 | Ativo | €230,000 | €3,108 | 11.3% | 70 | 70 |
| Mediana | €229,000 | €3,308 | 18.5% | 72 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Ermesinde está atualmente listado por €215,000, representando um prémio significativo de 44.9% sobre o seu valor justo de €118,410. Com um rendimento bruto de 4.2%, o potencial de retorno do investimento é dificultado pelo seu estado de sobrevalorização, limitando a atratividade para a renda de longo prazo. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja situado em um bairro suburbano seguro com uma qualidade de inquilinos decente, o seu preço de listagem de €215,000 está substancialmente acima do valor de mercado justo de €118,410. Esta sobrevalorização pode reduzir a procura entre as famílias que buscam opções de arrendamento acessíveis em Ermesinde. Manter e comprar Investir nesta propriedade como uma estratégia de manter e comprar não é aconselhável, devido ao seu preço atual de €215,000, que está 44.9% acima do valor justo de €118,410. O rendimento resultante de 4.2% não compensa adequadamente o risco associado à compra de um ativo sobrevalorizado neste mercado.
Riscos
Risco de recessão económica Um score de estabilidade económica moderado de 75/100 sugere uma potencial vulnerabilidade a recessões económicas, o que pode afetar o valor da propriedade e a retenção de inquilinos.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 225 128 €
- Capital próprio necessário
- 53 128 €
- Prestação mensal
- 801 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,9 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -449 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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