Apartamento em Mafamude e Vilar do Paraíso
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Apartamento T3 com 130 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 359 145 €, 21,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 130 m². Localizado em rua Clube dos Caçadores, freguesia de Mafamude e Vilar do Paraíso, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: O design duplex permite espaços de vida versáteis, enquanto as vistas panorâmicas para o mar elevam a atmosfera tranquila deste apartamento situado no centro de Vila Nova de Gaia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está significativamente acima do valor justo de €359,145, refletindo um excesso de €135,855 (27.4%). Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €359,145 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €495,000 situa-se €135,855 (27.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de rua Clube dos Caçadores de €346,320 (€2,664/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 87). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 68 · Serviços 65 · Económico 72 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Clube dos Caçadores
Base da zona €346,320 + condição +€16,250 + localização +€20,625 = valor justo estimado de €359,145 (€2,763/m²), uma diferença de €135,855 (27.4%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Clube dos Caçadores | Imóvel em análise | €495,000 | €3,808 | — | 80 | 66 |
| rua Estado da India, 342 | Ativo | €355,000 | €3,447 | 9.5% | 83 | 70 |
| praceta António Coelho Figueiredo, 58 | Ativo | €480,000 | €2,553 | 32.9% | 75 | 73 |
| travessa Barrosa S / N | Ativo | €460,000 | €2,968 | 22.1% | 79 | 73 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 82c871 | Ativo | €320,000 | €3,333 | 12.5% | 76 | 76 |
| Mediana | €407,500 | €3,151 | 17.3% | 78 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €495,000, significativamente acima do seu valor justo de €359,145, refletindo um gap de 27,4%. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, o investimento carece do forte potencial de fluxo de caixa desejado para o sucesso do arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Dada a sua localização em uma área suburbana de Vila Nova de Gaia, a propriedade pode atrair famílias, mas o seu preço de €495,000 não está alinhado com o seu valor justo de €359,145, indicando que está sobrevalorizada. A pontuação média da condição de 84/100 e a pontuação do bairro de 66/100 sugerem ainda que os retornos projetados para arrendamentos familiares podem não justificar o preço de compra elevado. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece desafiador devido à sua natureza sobrevalorizada a €495,000 versus um valor justo de €359,145, representando um prémio de 27,4%. O rendimento bruto de 2,8% não fornece retornos adequados ao longo do tempo, tornando-a menos atraente para o crescimento de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de retenção de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um risco elevado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e potencial perda de rendimento.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 532 196 €
- Capital próprio necessário
- 136 196 €
- Prestação mensal
- 1845 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 0,9 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1458 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- Valor justo 2,7% acima do preço
- Rentabilidade bruta 5,1%
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 27.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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