Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T1 com 80 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 298 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 110 689 €, 38,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 80 m², construído em 2000. Localizado em travessa Engenheiro Duarte Pacheco, 31, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. O apartamento possui uma notável varanda de 100m², ideal para entretenimento ao ar livre e relaxamento, tudo isso convenientemente posicionado no último andar de um edifício central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €298,000 está significativamente acima do valor justo de €110,689, representando um prémio excessivo de €187,311 (62.9%). Portanto, esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €110,689 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €298,000 situa-se €187,311 (62.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €298,000 face à base da zona de travessa Engenheiro Duarte Pacheco, 31 de €219,920 (€2,749/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 72 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa Engenheiro Duarte Pacheco, 31
Base da zona €219,920 + condição -€9,375 + localização +€8,064 = valor justo estimado de €110,689 (€1,384/m²), uma diferença de €187,311 (62.9%) face ao preço pedido de €298,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Engenheiro Duarte Pacheco, 31 | Imóvel em análise | €298,000 | €3,725 | — | 72 | 68 |
| rua Engenheiro Duarte Pacheco | Ativo | €265,000 | €2,732 | 26.7% | 72 | 73 |
| rua Nova dos Altos | Ativo | €290,000 | €2,900 | 22.1% | 68 | 75 |
| Moreira · dee61c | Ativo | €222,500 | €3,708 | 0.4% | 72 | 74 |
| rua do Padre Manuel da Silva, 44 | Ativo | €294,000 | €3,818 | 2.5% | 73 | 74 |
| Mediana | €277,500 | €3,304 | 11.3% | 72 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €298,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €110,689, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 62,9%. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, os retornos financeiros do arrendamento de longo prazo provavelmente serão inadequados para justificar este investimento. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é desencorajado devido à diferença de 62,9% entre o preço de listagem e o valor justo de €110,689. Dado o rendimento relativamente baixo de 3,3% e a dinâmica atual do mercado, manter este ativo pode não proporcionar a valorização a longo prazo esperada. Renovação com valor agregado Embora a renovação com valor agregado possa normalmente aumentar o valor da propriedade, o preço atual de €298,000 já está 62,9% acima do valor justo de €110,689, tornando esta propriedade sobrevalorizada. O custo das renovações pode não gerar retornos suficientes para compensar o preço de compra inflacionado no mercado da Cidade da Maia.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos têm pontuações moderadamente baixas de 70/100, indicando potenciais vulnerabilidades na consistência de rendimento e na retenção de inquilinos que podem afetar a receita do imóvel.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 315 664 €
- Capital próprio necessário
- 77 264 €
- Prestação mensal
- 1111 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -813 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 62.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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