Apartamento em Estrela
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Apartamento T2 com 66 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 292 438 €, 20,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², certificado energético D. Localizado em rua Pedro Dias, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta uma fusão única de arquitetura histórica e acabamentos modernos, com um layout funcional que inclui um quarto adicional versátil, ideal para um escritório em casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está €102,562 (26.0%) acima do valor justo de €292,438. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, tendo em conta a diferença significativa entre o preço de listagem e o seu valor de mercado estimado.
Avaliação
Valor justo estimado em €292,438 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €395,000 situa-se €102,562 (26.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de rua Pedro Dias de €387,882 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 80 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 70). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Pedro Dias
Base da zona €387,882 + condição +€1,341 + localização +€31,189 = valor justo estimado de €292,438 (€4,431/m²), uma diferença de €102,562 (26.0%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Pedro Dias | Imóvel em análise | €395,000 | €5,985 | — | 80 | 80 |
| rua Infantaria, 16, 112 | Ativo | €540,000 | €6,353 | 6.2% | 78 | 80 |
| rua das Janelas Verdes, 84 | Ativo | €495,000 | €5,964 | 0.4% | 75 | 81 |
| Santa Maria Maior · 4b962a | Ativo | €240,000 | €3,117 | 47.9% | 75 | 84 |
| travessa do Cabral, 44 | Ativo | €490,000 | €6,125 | 2.3% | 75 | 85 |
| Mediana | €492,500 | €6,045 | 1.0% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Estrela parece estar sobrevalorizado a €395,000, apresentando uma diferença de 26% em relação ao seu valor justo de €292,438. Com um rendimento bruto de 4,3%, o preço atual diminui o apelo para investimento em arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir neste apartamento de 2 quartos como uma estratégia de comprar e manter é desafiado pelo significativo prémio de preço de 26% sobre o seu valor justo. A valorização antecipada pode não compensar a sobrevalorização atual, tornando esta uma opção menos atraente para crescimento de capital a longo prazo. Arrendamento para famílias Com uma avaliação de valor justo de €292,438, o potencial de arrendamento para famílias deste apartamento em Estrela é minado pela sua listagem sobrevalorizada de €395,000. A estrutura de preços atual pode levar a uma diminuição da procura entre famílias que buscam habitação acessível em um bairro desejável. Arrendamento a curto prazo Dada a sobrevalorização de 26% em relação ao valor justo, este apartamento de 2 quartos não é uma opção estratégica para arrendamentos a curto prazo. O seu elevado preço pode não gerar retornos competitivos neste segmento de mercado. Mercado de luxo A atual valoração de €395,000 deste apartamento prejudica a sua viabilidade no mercado de luxo devido à sobrevalorização de 26% em relação ao valor justo. Tal prémio pode desencorajar potenciais compradores de luxo que buscam opções mais exclusivas a preços razoáveis.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um potencial para taxas de rotatividade mais altas, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 429 004 €
- Capital próprio necessário
- 113 004 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -517 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras7600 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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