Apartamento em Encarnação
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 87 m² em Encarnação, Mafra, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 171 133 €, 27,4% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 87 m², certificado energético D. Localizado em rua Doutor César Raúl da Costa Andrade, freguesia de Encarnação, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui um espaço de garagem privado e uma arrecadação, aumentando a conveniência e as opções de armazenamento para os residentes. Contexto Adicional: Situado numa zona tranquila com fácil acesso a comodidades locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está significativamente acima do valor justo de €171,133, resultando numa disparidade de €103,867 (37.8%). A propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €171,133 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €103,867 (37.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua Doutor César Raúl da Costa Andrade de €258,912 (€2,976/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Doutor César Raúl da Costa Andrade
Base da zona €258,912 + condição -€11,555 + localização +€10,341 = valor justo estimado de €171,133 (€1,967/m²), uma diferença de €103,867 (37.8%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor César Raúl da Costa Andrade | Imóvel em análise | €275,000 | €3,161 | — | 65 | 65 |
| rua Nossa Senhora da Nazaré | Ativo | €319,000 | €2,492 | 21.2% | 74 | 58 |
| avenida Vice Almirante Augusto de Castro Guedes, 45 | Ativo | €430,000 | €7,167 | 126.7% | 80 | 63 |
| Encarnação · ba5bdd | Ativo | €565,000 | €2,511 | 20.6% | — | 49 |
| rua Aldeia Nova, 13 | Ativo | €720,000 | €2,028 | 35.8% | 75 | 59 |
| Mediana | €497,500 | €2,502 | 20.9% | 75 | 59 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo O preço atual de listagem do apartamento de €275,000 excede o valor justo de €171,133 em 37,8%, indicando que está sobrevalorizado para o potencial de aluguer a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,2%, o investimento não oferece retorno suficiente, dado o elevado preço de compra. Aluguer para famílias Com um preço de listagem significativamente acima do seu valor justo, esta propriedade não representa uma opção adequada para aluguer para famílias. As atuais classificações de comodidades e condição sugerem que as famílias podem procurar alternativas que ofereçam melhor relação qualidade-preço. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold não é ideal, dado que está sobrevalorizada com base nas métricas atuais de avaliação. As oportunidades económicas ligadas à proximidade de Lisboa não compensam a falta de valor de mercado justo, tornando uma retenção a longo prazo menos atrativa.
Riscos
Vulnerabilidade económica A propriedade está em risco devido à sua classificação de estabilidade económica de 65/100, indicando uma potencial suscetibilidade a flutuações do mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 315 165 €
- Capital próprio necessário
- 95 165 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -625 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras24 629 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 37.8% acima do valor justo.
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