Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 41 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 160 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 75 421 €, 34,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 41 m², construído em 1951, certificado energético D. Localizado em avenida Luísa Todi, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma pequena área externa privada, ideal para criar um oásis verde no vibrante centro de Setúbal, e oferece excelente potencial de aluguer após a renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €160,000 está 52.9% acima do valor justo de €75,421, indicando que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual. Esta disparidade significativa levanta preocupações para potenciais investidores sobre o desempenho futuro em revendas ou alugueres.
Avaliação
Valor justo estimado em €75,421 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €160,000 situa-se €84,579 (52.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €160,000 face à base da zona de avenida Luísa Todi de €112,586 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 20/100 (Condição 15 · Materiais 18 · Dimensões das divisões 30). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Luísa Todi
Base da zona €112,586 + condição -€35,234 + localização +€2,170 = valor justo estimado de €75,421 (€1,840/m²), uma diferença de €84,579 (52.9%) face ao preço pedido de €160,000.
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T1 em Setúbal apresenta um rendimento bruto de apenas 4,5%, o que pode não atrair inquilinos dado o estado da propriedade avaliado em 20/100 e a qualidade geral do bairro de 55/100. Com uma diferença significativa de 52,9% em relação ao seu valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para estratégias de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção Embora a valorização a longo prazo possa ser considerada, o preço atual de €160,000 excede significativamente o seu valor justo de €75,421, indicando que este investimento está sobrevalorizado. A combinação da proximidade industrial e a pontuação medíocre do bairro não suporta uma estratégia sólida de compra e manutenção para esta propriedade.
Riscos
Risco económico e de inquilinos A combinação de uma estabilidade económica moderada (60/100) e uma estabilidade de inquilinos (60/100) sugere que a propriedade pode enfrentar flutuações na receita e na retenção de inquilinos, representando um risco para um fluxo de caixa consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 204 771 €
- Capital próprio necessário
- 76 771 €
- Prestação mensal
- 540 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -283 €
- Preço160 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões2572 €
- Imposto do Selo (escritura)1280 €
- Imposto do Selo (crédito)768 €
- Escritura, registo e banco1884 €
- Obras38 267 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (20/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 52.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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