Apartamento em Arroios
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Apartamento T1 com 56 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 40 625 €, 45,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 56 m², certificado energético C. Localizado em beco do Borralho, 34, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta tetos altos e janelas grandes que aumentam o brilho e a abertura do espaço, proporcionando uma sensação arejada num ambiente urbano agitado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 está significativamente acima do valor justo de €40,625, representando uma sobrevalorização de €209,375 (83.7%). Isto sugere que a propriedade não é uma oportunidade de investimento favorável ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €40,625 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €250,000 situa-se €209,375 (83.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de beco do Borralho, 34 de €274,120 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 72). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 90/100 (Mercado habitacional 95 · Serviços 95 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
beco do Borralho, 34
Base da zona €274,120 + condição +€350 + localização +€5,555 = valor justo estimado de €40,625 (€725/m²), uma diferença de €209,375 (83.7%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| beco do Borralho, 34 | Imóvel em análise | €250,000 | €4,464 | — | 74 | 90 |
| Arroios · 02422f | Ativo | €384,000 | €4,923 | 10.3% | 73 | 83 |
| largo dos Trigueiros, 1 | Ativo | €550,000 | €6,790 | 52.1% | 72 | 85 |
| rua da Bela Vista À Graça, 140 | Ativo | €225,000 | €5,625 | 26.0% | 75 | 83 |
| travessa da Queimada, 19 | Ativo | €213,000 | €7,100 | 59.0% | 80 | 80 |
| Mediana | €304,500 | €6,208 | 39.0% | 74 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O imóvel está listado a €250,000, significativamente acima do valor justo de €40,625, criando uma diferença substancial de 83.7%. Dada esta sobrevalorização, o rendimento bruto esperado de 5.2% é improvável de justificar o investimento no mercado atual. Short-term vacation rental Com um preço de lista de €250,000, a avaliação do imóvel é elevada em comparação com o valor justo de €40,625, resultando numa disparidade de 83.7%. O rendimento bruto atual de 5.2% pode não ser suficiente para justificar o investimento, especialmente considerando que está sobrevalorizado. Buy-and-hold Com o apartamento listado a €250,000 e uma avaliação de valor justo de apenas €40,625, há um alarmante aumento de 83.7% no preço que sinaliza que este investimento está sobrevalorizado. O potencial de rendimento bruto de 5.2% não compensa a avaliação inflacionada face às realidades económicas. Not ideal for housing estudantil, pois a sua significativa sobrevalorização e as restrições subsequentes de rendimento podem afastar inquilinos a longo prazo que normalmente buscam propriedades com uma boa relação qualidade-preço.
Riscos
Risco de recessão económica Com um índice de estabilidade económica de 90, uma pequena flutuação ainda pode impactar a procura de inquilinos, dado o índice de estabilidade dos inquilinos de 80, resultando em potenciais taxas de vacância a aumentar entre 10-15% durante recessões.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 270 721 €
- Capital próprio necessário
- 70 721 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -200 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras7315 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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