Apartamento em São Vicente
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Apartamento T1 com 112 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 239 082 €, 28,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 112 m², construído em 1979, certificado energético D. Localizado em rua do Mato Grosso, 39, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui um terraço privado de 32 m², proporcionando um excelente espaço ao ar livre para relaxamento e entretenimento no coração de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €399,000 está significativamente acima do valor justo de €239,082, representando uma sobrevalorização de €159,918 (40.1%). Esta discrepância sugere que a propriedade está acima do valor justo em relação às condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €239,082 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €399,000 situa-se €159,918 (40.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,000 face à base da zona de rua do Mato Grosso, 39 de €562,688 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Mato Grosso, 39
Base da zona €562,688 + condição +€1,750 + localização +€25,428 = valor justo estimado de €239,082 (€2,135/m²), uma diferença de €159,918 (40.1%) face ao preço pedido de €399,000.
Tese de investimento
Long-term rental O preço atual de €399.000 está significativamente acima do valor justo de €239.082, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 40,1%. Com um rendimento bruto de 4,5% e uma pontuação de bairro relativamente favorável de 80/100, o aluguer de longo prazo pode não gerar os retornos esperados em relação ao custo do investimento. Buy-and-hold Com a propriedade a um preço de €399.000, a diferença de 40,1% em relação ao valor justo sugere que está sobrevalorizada e pode não valorizar o suficiente ao longo do tempo para justificar o investimento. Embora a condição da propriedade seja de 76/100, o alto custo de entrada pode dificultar o crescimento de capital a longo prazo. Family rental As comodidades orientadas para famílias do bairro podem atrair inquilinos, mas o preço de listagem de €399.000 ofusca o seu valor justo de €239.082, tornando-o sobrevalorizado em 40,1%. As famílias que procuram opções de aluguel podem achar difícil justificar este preço nas dinâmicas atuais do mercado. Not ideal for student housing A precificação de €399.000 indica uma sobrevalorização significativa, o que a torna menos adequada para as restrições orçamentais típicas entre os estudantes. A realidade de ser um apartamento de um quarto limita ainda mais a sua atratividade neste segmento de mercado. Not ideal for luxury market Com um preço de €399.000, a propriedade não atende às expectativas do mercado de luxo, que normalmente exige uma proposta de valor convincente, especialmente quando está sobrevalorizada em relação a um valor justo de €239.082. Sendo uma unidade de um quarto numa área suburbana, padece de características para competir no segmento mais alto.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ser uma preocupação dada a pontuação de estabilidade dos inquilinos mais baixa de 75/100, indicando potenciais desafios em manter uma renda de aluguer consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 435 410 €
- Capital próprio necessário
- 116 210 €
- Prestação mensal
- 1346 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -499 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
- Obras9625 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 40.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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