Moradia em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Moradia T4 com 260 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 797 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 800 636 €, 0,5% acima do preço pedido. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 260 m², construído em 2002, certificado energético C. Localizado em avenida Xanana Gusmão, freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Característica Notável: Esta propriedade possui um extraordinário sótão com banheiro privativo, oferecendo um espaço versátil ideal para ginásio, escritório ou sala de entretenimento, aumentando o seu apelo funcional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €797,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €800,636, tornando-se subvalorizada em €3,636 (0.5%). Esta valorização reflete uma oportunidade favorável num mercado competitivo. Buy-to-flip angle. Aproveitando os acabamentos de alta qualidade e a localização suburbana, uma estratégia de compra e revenda poderia gerar um lucro substancial em 6-12 meses, capitalizando o baixo preço de aquisição. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €2,391, a propriedade oferece um rendimento bruto de 3.6%, atraente para inquilinos de longo prazo que buscam qualidade numa área segura e suburbana.
Avaliação
Valor justo estimado em €800,636 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €797,000 situa-se €3,636 (0.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €797,000 face à base da zona de avenida Xanana Gusmão de €860,600 (€3,310/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Xanana Gusmão
Base da zona €860,600 + condição +€22,344 + localização +€54,972 = valor justo estimado de €800,636 (€3,079/m²), uma diferença de €3,636 (0.5%) face ao preço pedido de €797,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Xanana Gusmão | Imóvel em análise | €797,000 | €3,065 | — | 78 | 69 |
| rua Além S / N | Ativo | €450,000 | €1,875 | 38.8% | 76 | 68 |
| avenida do Doutor Antunes Guimarães | Ativo | €950,000 | €3,055 | 0.3% | 72 | 73 |
| avenida Fabril do Norte, 404 | Ativo | €495,000 | €2,143 | 30.1% | 73 | 74 |
| Ramalde · 956d8e | Ativo | €2,700,000 | €6,000 | 95.7% | 75 | 66 |
| Mediana | €722,500 | €2,599 | 15.2% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Custóias oferece uma forte oportunidade de arrendamento a longo prazo, dado o seu rendimento bruto de 3,6%, que é competitivo para a área suburbana de Matosinhos. Com um valor justo apenas 0,5% acima do preço de listagem, apresenta um risco mínimo para potenciais investidores. Arrendamento familiar Esta casa de 4 quartos é bem adequada para arrendamentos familiares, uma vez que está localizada numa área suburbana segura, com uma pontuação de bairro razoável de 69/100. A disposição espaçosa de 260m² da propriedade e a proximidade com as comodidades do Porto aumentam ainda mais a sua atratividade para famílias à procura de um lar confortável. Comprar e manter Investir nesta propriedade numa estratégia de comprar e manter alinha-se bem com seu potencial de valorização, considerando a pequena disparidade em relação ao valor justo e a robusta demanda suburbana. A combinação de um rendimento sólido e fatores de vizinhança positivos torna-a uma escolha de investimento a longo prazo convincente.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica um risco moderado, sugerindo potenciais flutuações na disponibilidade de rendimentos ou empregos que podem afetar a retenção de inquilinos, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65 sinaliza uma maior probabilidade de rotatividade, tornando a propriedade suscetível a vagas e a um fluxo de caixa inconsistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 869 606 €
- Capital próprio necessário
- 232 006 €
- Prestação mensal
- 2792 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1486 €
- Preço797 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 820 €
- Imposto do Selo (escritura)6376 €
- Imposto do Selo (crédito)3826 €
- Escritura, registo e banco3413 €
- Obras11 172 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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