Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T1 com 65 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 189 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 815 €, 14,2% acima do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 65 m², construído em 1983, certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A varanda coberta do apartamento oferece um espaço exterior convidativo para relaxamento, enquanto o roupeiro embutido do quarto principal melhora a eficiência de armazenamento num ambiente compacto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €189,000 está posicionado abaixo do valor justo de €215,815, num total de €26,815 ou 12,4%. Isso indica que a propriedade está subvalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €215,815 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €189,000 situa-se €26,815 (12.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €189,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €220,415 (€3,391/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 57/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €220,415, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €215,815 (€3,320/m²), uma diferença de €26,815 (12.4%) face ao preço pedido de €189,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · a79e00 | Imóvel em análise | €189,000 | €2,908 | — | 55 | 70 |
| Ermesinde · 6fb830 | Ativo | €170,000 | €4,250 | 46.2% | 60 | 73 |
| Ermesinde · 6226f2 | Ativo | €178,000 | €3,956 | 36.0% | 65 | 72 |
| rua Bento de Jesus Caraça | Ativo | €219,000 | €3,129 | 7.6% | — | 68 |
| rua Engenheiro Armando de Magalhães | Ativo | €295,000 | €3,512 | 20.8% | 55 | 72 |
| Mediana | €198,500 | €3,734 | 28.4% | 60 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Ermesinde oferece um rendimento sólido de 3,8%, tornando-se uma escolha atrativa para arrendamento a longo prazo. Dada a sua avaliação justa de €215,815 em comparação com o preço de listagem de €189,000, apresenta um potencial de ganho de 12,4% na aquisição. Comprar e manter Esta propriedade está bem posicionada para uma estratégia de comprar e manter, particularmente considerando os fortes meios de transporte e as avaliações razoáveis do bairro. Com a oportunidade de valorização evidente a partir da diferença de €26,815 em relação ao valor justo, é provável que genere tanto rendimentos de arrendamento como ganhos de capital a longo prazo. Arrendamento familiar O apartamento é adequado para arrendamento familiar, oferecendo uma ampla área de 65m² numa zona suburbana com boas comodidades. A avaliação justa favorável de €215,815, em relação ao preço de listagem, sugere que este investimento é suscetível de atrair inquilinos estáveis e a longo prazo em busca de alojamento apropriado para famílias.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A combinação de um score de estabilidade económica de 75/100 e um score de estabilidade de inquilinos de 65/100 indica uma suscetibilidade potencial a alterações no mercado, aumentando o risco de rotatividade de inquilinos e impactando o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 225 785 €
- Capital próprio necessário
- 74 585 €
- Prestação mensal
- 637 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -382 €
- Preço189 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4022 €
- Imposto do Selo (escritura)1512 €
- Imposto do Selo (crédito)907 €
- Escritura, registo e banco1954 €
- Obras28 390 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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