Apartamento em Alverca do Ribatejo e Sobralinho
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Apartamento T1 com 42 m² em Alverca do Ribatejo e Sobralinho, Vila Franca de Xira, à venda por 205 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 156 479 €, 23,7% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 42 m², no 2º andar, construído em 1894, certificado energético D. Localizado em largo 25 de Abril, freguesia de Alverca do Ribatejo e Sobralinho, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Este apartamento possui duas varandas que aumentam a sua luz natural e fornecem agradáveis espaços ao ar livre, contribuindo para uma atmosfera acolhedora em um tranquilo ambiente residencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €205,000 está significativamente acima do valor justo de €156,479, representando um prémio de €48,521 (31.0%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €156,479 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €205,000 situa-se €48,521 (31.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €205,000 face à base da zona de largo 25 de Abril de €145,926 (€3,474/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 58/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €145,926, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €156,479 (€3,726/m²), uma diferença de €48,521 (31.0%) face ao preço pedido de €205,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo 25 de Abril | Imóvel em análise | €205,000 | €4,881 | — | 55 | 68 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 1f368d | Ativo | €228,000 | €3,563 | 27.0% | — | 76 |
| rua Brigadeiro Fernando Alberto de Oliveira | Ativo | €210,000 | €4,375 | 10.4% | 58 | 70 |
| rua de Diu | Ativo | €210,000 | €4,773 | 2.2% | 65 | 72 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 86cb62 | Ativo | €210,000 | €3,500 | 28.3% | 60 | 81 |
| Mediana | €210,000 | €3,969 | 18.7% | 60 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A propriedade está sobrevalorizada a €205,000, apresentando uma diferença de 31% em relação ao seu valor justo de €156,479, o que pode desencorajar potenciais inquilinos à procura de opções acessíveis. Com um rendimento bruto de 4,9% e uma classificação da condição de 58/100, pode ter dificuldades em atrair inquilinos de qualidade num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento a longo prazo Dada a sua avaliação, o apartamento é menos apelativo como um investimento de arrendamento a longo prazo, especialmente com uma diferença significativa em relação ao valor justo. A dependência da localização em relação a Lisboa para deslocações pode também limitar a procura, particularmente devido à classificação da condição da propriedade de 58/100. Compra e manutenção Embora a manutenção da propriedade possa proporcionar valorização a longo prazo numa área suburbana, a diferença de 31% do preço em relação ao valor justo indica que a avaliação atual não é justificada. Os investidores devem ter cautela, uma vez que a combinação de uma listagem sobrevalorizada e os desafios no mercado de arrendamento local podem afetar os retornos futuros.
Riscos
Risco económico moderado A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica potenciais desafios em manter uma procura elevada de inquilinos e rendimento de aluguer no futuro, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere uma probabilidade relativamente boa, mas não excepcional, de retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 232 236 €
- Capital próprio necessário
- 68 236 €
- Prestação mensal
- 691 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -230 €
- Preço205 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4956 €
- Imposto do Selo (escritura)1640 €
- Imposto do Selo (crédito)984 €
- Escritura, registo e banco1992 €
- Obras17 665 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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