Apartamento em Paranhos
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Apartamento T1 com 86 m² em Paranhos, Porto, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 266 777 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 86 m², construído em 2000, certificado energético C. Localizado em rua Sá de Miranda, 293, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda virada a oeste com vistas desimpedidas, acessível a partir de vários compartimentos, aumentando a luz natural e o espaço exterior para relaxamento. Contexto Adicional: A construção do edifício em 2000 garante comodidades modernas, enquanto as universidades e hospitais nas proximidades impulsionam a procura por aluguer na área.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está €23,223 (8.7%) acima do valor justo de €266,777, indicando uma avaliação ao preço justo para a propriedade. Proporciona uma base razoável para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €266,777 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €23,223 (8.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de rua Sá de Miranda, 293 de €260,929 (€3,034/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €260,929, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €266,777 (€3,102/m²), uma diferença de €23,223 (8.7%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Sá de Miranda, 293 | Imóvel em análise | €290,000 | €3,372 | — | 70 | 70 |
| rua de Fonseca Cardoso, 165 | Ativo | €235,000 | €3,052 | 9.5% | 62 | 74 |
| rua Doutor Eduardo Santos Silva, 18 | Ativo | €310,000 | €3,263 | 3.2% | 74 | 75 |
| rua do Conde de Vilas Boas | Ativo | €375,000 | €2,885 | 14.5% | 74 | 76 |
| travessa Gil Eanes S / N | Ativo | €255,000 | €2,257 | 33.1% | 70 | 62 |
| Mediana | €282,500 | €2,969 | 12.0% | 72 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento de 3,6%, refletindo potencial de estabilidade para inquilinos de longo prazo. Embora o preço atual seja ao preço justo, a condição geral e as classificações do bairro indicam um potencial limitado de crescimento de alugueres. Arrendamento familiar Com uma classificação sólida de 70/100 para o bairro, este apartamento pode atender bem a famílias que procuram um espaço de vida confortável. No entanto, o preço justo sugere que os investidores devem ser cautelosos, uma vez que a propriedade não se destaca em termos de valor de investimento. Compra e hold Comprar esta propriedade como um investimento de compra e hold pode não gerar uma apreciação substancial devido ao seu valor justo e à pontuação modesta de condição de 68/100. Os investidores devem considerar o potencial de rendimento de aluguer estável, mas com perspetivas limitadas de crescimento significativo de valor no curto prazo.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Moderado Com uma pontuação de estabilidade económica de 70 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65, existe um risco moderado associado a potenciais flutuações na receita de aluguer e ao aumento das taxas de vacância devido à rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 328 542 €
- Capital próprio necessário
- 96 542 €
- Prestação mensal
- 1016 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -600 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras21 728 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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