Apartamento em Estrela
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Apartamento T2 com 110 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 635 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 498 912 €, 17,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 110 m². Localizado em rua das Madres, 102, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um impressionante teto de 4 metros na sala de estar, aumentando a sua amplitude e permitindo a entrada abundante de luz natural, além de um mezzanine aberto que se projeta sobre a área de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €635,000 está significativamente acima do valor justo de €498,912, por €136,088 (21.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base na avaliação de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €498,912 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €635,000 situa-se €136,088 (21.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €635,000 face à base da zona de rua das Madres, 102 de €646,470 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 85 · Materiais 87 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Madres, 102
Base da zona €646,470 + condição +€13,750 + localização +€51,982 = valor justo estimado de €498,912 (€4,536/m²), uma diferença de €136,088 (21.4%) face ao preço pedido de €635,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Madres, 102 | Imóvel em análise | €635,000 | €5,773 | — | 85 | 80 |
| Misericórdia · 49b8e7 | Ativo | €625,000 | €7,102 | 23.0% | 80 | 84 |
| travessa do Giestal, 50 | Ativo | €428,000 | €4,756 | 17.6% | 78 | 78 |
| travessa Cruz do Desterro, 24 | Ativo | €375,000 | €6,466 | 12.0% | 82 | 89 |
| Misericórdia · 4bc979 | Ativo | €585,000 | €6,964 | 20.6% | 78 | 81 |
| Mediana | €506,500 | €6,715 | 16.3% | 79 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Estrela, Lisboa apresenta um rendimento bruto de 3,7%, que é relativamente baixo quando comparado à avaliação do valor justo de €498,912. Com uma diferença notável de 21,4% em relação ao preço de listagem de €635,000, este apartamento não está posicionado favoravelmente para investimento em arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir neste apartamento de 2 quartos como uma estratégia de comprar e manter seria desafiador devido à sua significativa sobrevalorização de €635,000 em comparação ao valor de mercado justo de €498,912. O rendimento bruto de 3,7% não compensa suficientemente o risco associado à diferença de 21,4%, indicando um cenário de investimento a longo prazo desfavorável. Arrendamento de curto prazo Apesar das condições apelativas e da qualidade do bairro, o preço do apartamento de €635,000 torna-o menos adequado para uma estratégia de arrendamento de curto prazo, dado a sua sobrevalorização em comparação ao valor justo de €498,912. A falta de alinhamento entre o potencial de rendimento e o preço pedido provavelmente irá dificultar a rentabilidade no competitivo mercado turístico de Lisboa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a potenciais vagas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 684 252 €
- Capital próprio necessário
- 176 252 €
- Prestação mensal
- 2142 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1084 €
- Preço635 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5080 €
- Imposto do Selo (crédito)3048 €
- Escritura, registo e banco3024 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 21.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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