Moradia em Alvarelhos e Guidões
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Moradia T5 com 199 m² em Alvarelhos e Guidões, Trofa, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 276 782 €, 16,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 3 casas de banho de 199 m², construído em 1992, certificado energético E. Localizado freguesia de Alvarelhos e Guidões, concelho de Trofa, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 está significativamente acima do valor justo de €276,782, indicativo de uma sobrevalorização de €68,218 (19.8%). Esta discrepância sugere que potenciais investidores podem querer considerar alternativas.
Avaliação
Valor justo estimado em €276,782 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €68,218 (19.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de Alvarelhos e Guidões, Trofa, Porto de €381,085 (€1,915/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 55/100 (Condição 55 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alvarelhos e Guidões, Trofa, Porto
Base da zona €381,085 + condição -€63,742 + localização +€38,641 = valor justo estimado de €276,782 (€1,391/m²), uma diferença de €68,218 (19.8%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvarelhos e Guidões · 9372de | Imóvel em análise | €345,000 | €1,734 | — | 55 | 82 |
| Bagunte, Ferreiró, Outeiro Maior e Parada · 25f524 | Ativo | €295,000 | €1,821 | 5.0% | 70 | 71 |
| jardim Alvarelhos e Guidões | Ativo | €527,000 | €1,136 | 34.5% | 52 | 66 |
| Bougado (São Martinho e Santiago) · 25f8d6 | Ativo | €450,000 | €847 | 51.1% | 65 | 64 |
| rua Central de Vairão, 130 | Ativo | €239,000 | €2,343 | 35.2% | 70 | 71 |
| Mediana | €372,500 | €1,479 | 14.7% | 68 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade a €345,000 está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €276,782, tornando-a menos apelativa para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, o retorno não justifica o alto preço de compra. Compra e retenção Investir na propriedade numa estratégia de compra e retenção parece imprudente devido à sua avaliação atual acima do valor justo, indicando um risco potencial de perda. Apesar da boa classificação da vizinhança de 82/100, as condições gerais do mercado não apoiam um investimento sustentável a longo prazo, dado o diferencial de 19,8%. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa vizinhança bem classificada, a sua listagem sobrevalorizada limita a sua atratividade para arrendamento familiar, onde a relação custo-benefício é crucial. Com uma pontuação de condição de 55/100, a propriedade requer melhorias que podem não ser economicamente viáveis a este preço.
Riscos
Risco de dependência económica: Apesar das elevadas classificações de estabilidade económica e de inquilinos de 85/100, potenciais crises económicas poderiam afetar desproporcionalmente os retornos de investimento a longo prazo, tornando a dependência destas classificações arriscada se as condições económicas mudarem.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 461 608 €
- Capital próprio necessário
- 185 608 €
- Prestação mensal
- 1209 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -812 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras94 964 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 🔧Condição do imóvel (55/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 19.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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