Apartamento em Fornelo e Vairão
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 102 m² em Fornelo e Vairão, Vila do Conde, à venda por 239 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 153 388 €, 26,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 102 m², construído em 2002. Localizado em rua Central de Vairão, 130, freguesia de Fornelo e Vairão, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Este apartamento apresenta uma lareira com sistema de recuperação de calor, melhorando a eficiência energética, juntamente com amplas varandas que oferecem excelente exposição solar e oportunidades de lazer ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €239,000 excede o valor justo de €153,388 em €85,612 (35.8%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e venda exigiria uma renovação substancial para aumentar significativamente o valor de revenda, dado o acabamento médio geral. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado é de 0%, sem renda de aluguer projetada, tornando o investimento a longo prazo pouco atrativo.
Avaliação
Valor justo estimado em €153,388 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €239,000 situa-se €85,612 (35.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €239,000 face à base da zona de rua Central de Vairão, 130 de €231,336 (€2,268/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Central de Vairão, 130
Base da zona €231,336 + condição -€14,344 + localização +€12,998 = valor justo estimado de €153,388 (€1,504/m²), uma diferença de €85,612 (35.8%) face ao preço pedido de €239,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Central de Vairão, 130 | Imóvel em análise | €239,000 | €2,343 | — | 70 | 71 |
| Malta e Canidelo · dee5b9 | Ativo | €255,000 | €2,257 | 3.7% | 70 | 71 |
| rua Azevedo | Ativo | €290,000 | €1,908 | 18.6% | 73 | 65 |
| rua do Monte e Novo Arruamento | Ativo | €170,000 | €2,361 | 0.8% | 68 | 69 |
| Malta e Canidelo · e40b0d | Ativo | €157,500 | €1,500 | 36.0% | 75 | 67 |
| Mediana | €212,500 | €2,083 | 11.1% | 72 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade em Fornelo e Vairão, listada por €239,000, está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €153,388, indicando uma diferença de 35,8%. Com um rendimento bruto de 0% e avaliações de bairro decentes, pode ter dificuldades em atrair inquilinos de longo prazo que procuram melhor relação qualidade-preço no arrendamento. Arrendamento familiar Embora o tamanho e a condição do apartamento possam atrair famílias, o preço atual de €239,000 excede significativamente o seu valor justo de €153,388, sinalizando uma diferença de 35,8% na valorização. Dada a pontuação de condição de 66/100 e a avaliação amigável para famílias de 71/100, a propriedade pode não oferecer o preço competitivo necessário para atrair inquilinos familiares de forma eficaz. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece desafiante devido ao seu preço sobrevalorizado de €239,000 em relação ao valor justo de €153,388, deixando uma diferença substancial de 35,8%. Embora o ambiente suburbano em Vila do Conde possa oferecer estabilidade, a precificação atual não proporciona a valorização necessária para benefícios de apreciação ou fluxo de caixa a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido às pontuações de estabilidade económica e de inquilinos serem ambas de 75/100, indicando uma potencial instabilidade na ocupação a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 281 168 €
- Capital próprio necessário
- 89 968 €
- Prestação mensal
- 806 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1030 €
- Preço239 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7336 €
- Imposto do Selo (escritura)1912 €
- Imposto do Selo (crédito)1147 €
- Escritura, registo e banco2074 €
- Obras29 700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 35.8% acima do valor justo.
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