Apartamento em Campo de Ourique
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Apartamento T1 com 57 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 375 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 264 €, 24,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 57 m², certificado energético D. Localizado em rua Gervásio Lobato, 18, freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento conta com um terraço privado de 24 m², acessível diretamente da área de estar, ampliando o espaço exterior numa vibrante zona de Campo de Ourique.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €375,000 está significativamente acima do valor justo de €252,264, criando um intervalo de €122,736 (32.7%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. Dado o alto preço pedido, uma estratégia de compra para revenda exigiria uma apreciação significativa do mercado, o que parece desafiador no cenário atual. Uma rápida reviravolta pode não gerar as margens de lucro desejadas. Buy-to-let angle. A renda estimada de €1,094/mês resulta em um retorno bruto de 3.5%, tornando-a uma opção menos atraente para investimento a longo prazo. A estratégia de aluguel pode enfrentar dificuldades para cobrir potenciais custos contínuos.
Avaliação
Valor justo estimado em €252,264 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €375,000 situa-se €122,736 (32.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €375,000 face à base da zona de rua Gervásio Lobato, 18 de €348,213 (€6,109/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 76 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Gervásio Lobato, 18
Base da zona €348,213 + condição +€4,453 + localização +€23,344 = valor justo estimado de €252,264 (€4,426/m²), uma diferença de €122,736 (32.7%) face ao preço pedido de €375,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Gervásio Lobato, 18 | Imóvel em análise | €375,000 | €6,579 | — | 76 | 76 |
| Estrela · 4bc843 | Ativo | €395,000 | €5,725 | 13.0% | 82 | 82 |
| rua Presidente Arriaga | Ativo | €295,000 | €6,556 | 0.4% | 75 | 82 |
| Estrela · 96c72a | Ativo | €345,000 | €6,900 | 4.9% | 72 | 81 |
| rua de São Bento, 223 | Ativo | €495,000 | €5,500 | 16.4% | 75 | 83 |
| Mediana | €370,000 | €6,141 | 6.7% | 75 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de um quarto em Campo de Ourique está listado a €375,000, o que representa aproximadamente 32,7% acima do seu valor justo de €252,264. Este sobrepreço compromete o potencial de fortes rendimentos de arrendamento a longo prazo, atualmente fixados em apenas 3,5% brutos, tornando o investimento menos atrativo. Comprar e manter Investir nesta propriedade pode não proporcionar uma valorização significativa ao longo do tempo devido à atual avaliação de €375,000 contra um valor justo de €252,264, indicando que está sobrevalorizada. O rendimento relativamente baixo de 3,5% brutos sugere ainda que manter esta propriedade a longo prazo pode não estar alinhado com um desempenho de investimento ótimo. Arrendamento familiar Com um valor justo de €252,264 em comparação com um preço listado de €375,000, este apartamento de um quarto em Campo de Ourique está claramente sobrevalorizado, afetando a sua atratividade como arrendamento familiar. A pontuação do bairro de 76/100 sugere boas amenidades, mas o elevado preço de compra pode afastar famílias que buscam valor para o seu investimento habitacional.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de Estabilidade dos Inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 402 439 €
- Capital próprio necessário
- 102 439 €
- Prestação mensal
- 1265 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -683 €
- Preço375 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3000 €
- Imposto do Selo (crédito)1800 €
- Escritura, registo e banco2400 €
- Obras2939 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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