Apartamento em Estrela
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Apartamento T1 com 50 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 222 331 €, 26,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m², construído em 1891. Localizado freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma ampla janela na sala de estar que maximiza a luz natural, criando uma atmosfera acolhedora, complementada por mobiliário moderno de qualidade pronto para ocupação imediata ou aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 está significativamente acima da estimativa de valor justo de €222,331, indicando um prémio excessivo de €122,669 (35,6%). Esta avaliação sugere que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Dada a elevada valorização, uma estratégia de compra para revenda pode revelar-se desafiadora, pois a revenda exigiria uma apreciação significativa num mercado competitivo. Os investidores devem ser cautelosos, já que as margens de lucro potenciais parecem estreitas. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 3,7% (~€1,064/mês estimado), este investimento pode proporcionar uma receita de aluguer estável no bairro misto de Lisboa, atraindo inquilinos de longo prazo, apesar do preço pedido estar acima do valor justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €222,331 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €122,669 (35.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de Estrela, Lisbon, Lisbon de €293,850 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Estrela, Lisbon, Lisbon
Base da zona €293,850 + condição +€1,016 + localização +€24,416 = valor justo estimado de €222,331 (€4,447/m²), uma diferença de €122,669 (35.6%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Estrela · 96c72a | Imóvel em análise | €345,000 | €6,900 | — | 72 | 81 |
| rua de São Bento, 223 | Ativo | €495,000 | €5,500 | 20.3% | 75 | 83 |
| rua de Campolide, 92 | Ativo | €380,000 | €7,308 | 5.9% | 74 | 83 |
| rua Presidente Arriaga | Ativo | €295,000 | €6,556 | 5.0% | 75 | 82 |
| rua Gervásio Lobato, 18 | Ativo | €375,000 | €6,579 | 4.7% | 76 | 76 |
| Mediana | €377,500 | €6,568 | 4.8% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental Dado o hiato de 35,6% entre o preço de listagem de €345,000 e o valor justo de €222,331, este apartamento T1 em Estrela está sobrevalorizado para uma estratégia de aluguel de longo prazo. O rendimento bruto de 3,7% não compensa o elevado custo de aquisição num mercado habitacional competitivo como Lisboa. Short-term vacation rental Com o preço listado a exceder o valor justo, esta propriedade pode ter dificuldades em atrair hóspedes de aluguel de curto prazo enquanto mantém a rentabilidade. O rendimento atual de 3,7% indica ainda que o investimento não apresenta uma oportunidade convincente em comparação com alternativas mais razoavelmente valorizadas. Buy-and-hold Investir nesta estratégia de compra e retenção não é aconselhável devido à sobrevalorização indicada pelo hiato de 35,6% do valor justo, o que poderia dificultar o potencial de valorização a longo prazo. A classificação de estado da propriedade de 76/100 apoia um investimento de boa qualidade; no entanto, o preço pedido permanece injustificável no mercado atual. Not ideal for: Student housing, Luxury market, Value-add renovation
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um potencial para taxas de rotatividade mais altas, o que poderia levar a períodos de vacância mais longos, impactando o fluxo de caixa geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 372 402 €
- Capital próprio necessário
- 96 402 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -604 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras5757 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 35.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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