Apartamento em São Vicente
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Apartamento T2 com 60 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 365 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 132 017 €, 39% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 60 m², certificado energético E. Localizado em rua do Sol À Graça, 26, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento apresenta um encantador quintal de 16m², aumentando o espaço exterior para relaxamento, e está localizado a uma curta distância de comodidades essenciais no vibrante bairro da Graça.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €365,000 excede significativamente o valor justo de €132,017 em €232,983 (63.8%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode não proporcionar um retorno favorável sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €132,017 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €365,000 situa-se €232,983 (63.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €365,000 face à base da zona de rua do Sol À Graça, 26 de €301,440 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 83 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Sol À Graça, 26
Base da zona €301,440 + condição +€4,875 + localização +€13,622 = valor justo estimado de €132,017 (€2,200/m²), uma diferença de €232,983 (63.8%) face ao preço pedido de €365,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Sol À Graça, 26 | Imóvel em análise | €365,000 | €6,083 | — | 78 | 80 |
| rua Braamcamp Freire | Ativo | €362,500 | €4,265 | 29.9% | 78 | 83 |
| Beato · b7b578 | Ativo | €320,000 | €3,200 | 47.4% | 75 | 84 |
| rua Tenente Raul Cascais | Ativo | €650,000 | €7,065 | 16.1% | 74 | 85 |
| rua Sousa Viterbo | Ativo | €399,000 | €3,093 | 49.2% | 74 | 80 |
| Mediana | €380,750 | €3,733 | 38.6% | 75 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em São Vicente está sobrevalorizado a €365,000, com uma diferença significativa de 63.8% acima do seu valor justo de €132,017. Dado o rendimento bruto de 4%, o retorno sobre o investimento não justifica o preço de entrada elevado, tornando esta estratégia menos apelativa. Arrendamento de curta duração Apesar de estar localizado numa área desejável com fortes comodidades, o preço pedido do apartamento indica que está sobrevalorizado em comparação com a avaliação justa de €132,017. O potencial rendimento de arrendamento a curto prazo é diminuído uma vez que o preço atual de mercado não suporta um investimento lucrativo neste segmento. Mercado de luxo Como o apartamento está avaliado em €365,000 enquanto o seu valor justo é de €132,017, está evidentemente sobrevalorizado e não é uma oferta competitiva no mercado de luxo. Esta diferença substancial na avaliação desencorajaria compradores que procuram propriedades de alto padrão que ofereçam um melhor retorno sobre o investimento em relação ao seu preço.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode interromper a receita de aluguer e aumentar as taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 391 436 €
- Capital próprio necessário
- 99 436 €
- Prestação mensal
- 1279 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -608 €
- Preço365 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2920 €
- Imposto do Selo (crédito)1752 €
- Escritura, registo e banco2376 €
- Obras2888 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 63.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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