Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 101 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 695 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 155 €, 44,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 101 m², construído em 1900. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Nota Atraente: O apartamento mantém o piso de madeira original, acrescentando charme histórico à decoração minimalista moderna, enquanto a sua localização oferece fácil acesso a linhas de elétrico e atrações locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €695.000 está significativamente acima do valor justo de €128.155, indicando uma discrepância de €566.845 (81,6%). A propriedade está claramente sobrevalorizada, o que limita o potencial de ganho de capital imediato para qualquer investidor.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,155 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €695,000 situa-se €566,845 (81.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €695,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €520,554 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 74 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 86/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 95 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon
Base da zona €520,554 + condição +€3,945 + localização +€15,635 = valor justo estimado de €128,155 (€1,269/m²), uma diferença de €566,845 (81.6%) face ao preço pedido de €695,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 9375ed | Imóvel em análise | €695,000 | €6,881 | — | 74 | 86 |
| praça João de Azevedo Coutinho | Ativo | €410,000 | €5,256 | 23.6% | 72 | 79 |
| rua de Dona Estefânia, 31 | Ativo | €352,000 | €5,029 | 26.9% | 75 | 84 |
| rua Azedo Gneco, 9 | Ativo | €425,000 | €5,592 | 18.7% | 80 | 84 |
| rua das Janelas Verdes, 84 | Ativo | €495,000 | €5,964 | 13.3% | 75 | 81 |
| Mediana | €417,500 | €5,424 | 21.2% | 75 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço atual de €695,000 supera o valor justo de €128,155 em 81,6%, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,2%, pode não proporcionar um retorno satisfatório para investimento a longo prazo. Short-term vacation rental A listagem por €695,000 representa um prémio de 81,6% acima do seu valor justo de €128,155, tornando este um ativo sobrevalorizado para alugueres de férias a curto prazo. O potencial de retorno é limitado pelo rendimento bruto já baixo de 3,2%, que não justifica o nível atual de preços. Luxury market O preço pedido de €695,000 está significativamente acima do seu valor justo de €128,155, refletindo um aumento de 81,6% que indica que a propriedade está sobrevalorizada no mercado de luxo. Este desalinhamento levanta preocupações sobre a sua atratividade para compradores de alta gama, dado o rendimento bruto modesto de 3,2%. Not ideal for student housing Esta propriedade não se adapta bem ao mercado de alojamento para estudantes, em particular, uma vez que está sobrevalorizada a €695,000, considerando que o seu valor justo é apenas €128,155. O rendimento de aluguer também é notavelmente baixo, a 3,2%, tornando-a menos apelativa para inquilinos estudantes.
Riscos
Risco de incumprimento do inquilino A pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de incumprimento dos inquilinos, o que pode impactar o fluxo de caixa e o retorno global do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 758 312 €
- Capital próprio necessário
- 202 312 €
- Prestação mensal
- 2344 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1431 €
- Preço695 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5560 €
- Imposto do Selo (crédito)3336 €
- Escritura, registo e banco3168 €
- Obras9548 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 81.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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