Apartamento em Arroios
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Apartamento T2 com 70 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 352 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 52 912 €, 45,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², certificado energético D. Localizado em rua de Dona Estefânia, 31, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma encantadora varanda com vistas cênicas sobre Arroios, e a proximidade com transportes públicos melhora a acessibilidade em Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €352,000 está significativamente acima do valor justo de €52,912, marcando um excesso de €299,088 (85.0%). Dada esta disparidade, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €52,912 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €352,000 situa-se €299,088 (85.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €352,000 face à base da zona de rua de Dona Estefânia, 31 de €342,650 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 84/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Dona Estefânia, 31
Base da zona €342,650 + condição +€3,609 + localização +€5,902 = valor justo estimado de €52,912 (€756/m²), uma diferença de €299,088 (85.0%) face ao preço pedido de €352,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Dona Estefânia, 31 | Imóvel em análise | €352,000 | €5,029 | — | 75 | 84 |
| rua Carlos da Maia | Ativo | €560,000 | €6,588 | 31.0% | 78 | 83 |
| calçada dos Barbadinhos | Ativo | €495,000 | €7,734 | 53.8% | 80 | 84 |
| rua de Moçambique, 10 | Ativo | €520,000 | €6,500 | 29.3% | 76 | 90 |
| São Vicente · f36048 | Ativo | €417,000 | €5,560 | 10.6% | 75 | 79 |
| Mediana | €507,500 | €6,544 | 30.1% | 77 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Arroios está sobrevalorizado a €352,000, com um valor justo significativo de apenas €52,912, refletindo uma diferença de 85,0%. Embora o rendimento de 4,4% seja razoável, o alto investimento inicial limita o potencial para uma estratégia sustentável de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção Dada a diferença substancial entre o preço de listagem e o seu valor justo, a propriedade representa uma má oportunidade de compra e manutenção. Investir numa propriedade que está sobrevalorizada diminui o potencial de valorização futura, prejudicando a estratégia de investimento global. Arrendamento de férias de curta duração Embora a localização em Arroios ofereça comodidades acessíveis e uma qualidade de inquilinos razoável, o elevado preço pedido torna difícil gerar um retorno rentável como arrendamento de férias de curta duração. O rendimento bruto existente de 4,4% não compensa a diferença de 85% em relação ao valor justo, indicando que este investimento é mais provável de resultar em dificuldades financeiras do que em sucesso.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos O elevado turnover de inquilinos é uma preocupação dada a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 379 966 €
- Capital próprio necessário
- 98 366 €
- Prestação mensal
- 1233 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -493 €
- Preço352 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 460 €
- Imposto do Selo (escritura)2816 €
- Imposto do Selo (crédito)1690 €
- Escritura, registo e banco2345 €
- Obras5655 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 85.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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