Apartamento em Arroios
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Apartamento T2 com 118 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 490 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 89 194 €, 45% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 118 m². Localizado em praça do Rossio, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento triplex oferece vistas deslumbrantes da cidade e está a poucos passos de atrações icónicas, aumentando tanto o seu charme quanto o potencial para oportunidades de aluguer de curto prazo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €490,000 está significativamente acima do valor justo de €89,194, resultando numa discrepância de €400,806 (81.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada e não é uma oportunidade de investimento viável.
Avaliação
Valor justo estimado em €89,194 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €490,000 situa-se €400,806 (81.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €490,000 face à base da zona de praça do Rossio de €577,610 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 76 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 84/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça do Rossio
Base da zona €577,610 + condição +€6,084 + localização +€9,950 = valor justo estimado de €89,194 (€756/m²), uma diferença de €400,806 (81.8%) face ao preço pedido de €490,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça do Rossio | Imóvel em análise | €490,000 | €4,153 | — | 76 | 84 |
| Beato · 6d5133 | Ativo | €440,000 | €6,667 | 60.5% | 74 | 76 |
| Estrela · 6d55d7 | Ativo | €765,000 | €6,955 | 67.5% | 74 | 84 |
| Misericórdia · 49b8e7 | Ativo | €625,000 | €7,102 | 71.0% | 80 | 84 |
| rua das Madres, 102 | Ativo | €635,000 | €5,773 | 39.0% | 85 | 80 |
| Mediana | €630,000 | €6,811 | 64.0% | 77 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T2 em Arroios está listado por €490,000, o que excede significativamente o seu valor justo de €89,194 em 81,8%, indicando que está sobrevalorizado para potencial de arrendamento de longo prazo. Embora o rendimento de 5,5% seja razoável, considerando a forte base económica e a alta procura do bairro, o preço elevado pode desincentivar uma ocupação estável e a viabilidade do fluxo de caixa. Mercado de luxo Com um preço de lista de €490,000, este apartamento não se alinha com as expectativas do mercado de luxo, dado o seu valor justo de apenas €89,194, marcando-o como sobrevalorizado. Apesar do apelo geral do bairro e das classificações para a condição e comodidades, o preço provavelmente ultrapassa o que o segmento de luxo pode suportar nesta localização central. Arrendamento de férias de curto prazo A listagem a €490,000 em comparação com um valor justo de €89,194 sugere que esta propriedade está sobrevalorizada para o mercado de arrendamento de férias de curto prazo. Embora a área tenha um forte apelo turístico e potencial, o ponto de preço excessivo provavelmente prejudicará o posicionamento competitivo no lucrativo setor de arrendamento a curto prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar desafios devido a um elevado índice de estabilidade económica de 85/100, o que sugere que as condições económicas subjacentes podem estar a influenciar fortemente a estabilidade do inquilino com 75/100, potencialmente levando a vulnerabilidades nas taxas de ocupação durante a recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 534 981 €
- Capital próprio necessário
- 142 981 €
- Prestação mensal
- 1653 €
- Rentabilidade bruta
- 5,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -254 €
- Preço490 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3920 €
- Imposto do Selo (crédito)2352 €
- Escritura, registo e banco2676 €
- Obras9533 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 81.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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