Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 75 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 92 703 €, 36,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 75 m², construído em 1940, certificado energético F. Localizado em calçada Agostinho de Carvalho, 9, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento está situado num edifício bem mantido, onde a infraestrutura crítica, incluindo tubagens de água e gás, foi totalmente renovada em 2021, garantindo funcionalidade a longo prazo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está significativamente acima do valor justo de €92,703, indicando uma diferença de €127,297 (57,9%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €92,703 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €220,000 situa-se €127,297 (57.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de calçada Agostinho de Carvalho, 9 de €386,550 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
calçada Agostinho de Carvalho, 9
Base da zona €386,550 + condição +€1,758 + localização +€10,320 = valor justo estimado de €92,703 (€1,236/m²), uma diferença de €127,297 (57.9%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada Agostinho de Carvalho, 9 | Imóvel em análise | €220,000 | €2,933 | — | 73 | 82 |
| Arroios · 1e62ef | Ativo | €420,000 | €4,000 | 36.4% | — | 80 |
| travessa de Campo de Ourique, 27 | Ativo | €339,000 | €6,278 | 114.0% | 75 | 81 |
| Campo de Ourique · ba5b73 | Ativo | €529,000 | €8,817 | 200.6% | 80 | 80 |
| rua do Sol À Graça | Ativo | €338,000 | €4,225 | 44.0% | 76 | 83 |
| Mediana | €379,500 | €5,252 | 79.0% | 76 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €220,000 em comparação com um valor justo de €92,703, indicando um gap significativo de 57.9%. Embora o rendimento bruto de 7.3% seja atraente, o preço de listagem excessivo prejudica a sua viabilidade como investimento em arrendamento de longo prazo. Arrendamento de curta duração Com um preço de listagem que excede o valor justo em 57.9%, esta propriedade a €220,000 não está posicionada favoravelmente para uma estratégia de arrendamento de curta duração. Embora a localização perto de áreas turísticas principais ofereça potencial, o custo elevado prejudica os retornos esperados. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é desafiada pelo preço de listagem da propriedade de €220,000 em relação a um valor justo de €92,703, representando uma disparidade de 57.9%. Embora a classificação da vizinhança de 82/100 seja forte, o preço injustificável limita as perspectivas de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de volatilidade dos inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100 indica uma potencial volatilidade na retenção de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e a um fluxo de caixa inconsistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 239 228 €
- Capital próprio necessário
- 63 228 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 6,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- +136 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras8379 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 57.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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