Apartamento em Mina de Água
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 90 m² em Mina de Água, Amadora, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 147 967 €, 29% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², construído em 1974, certificado energético E. Localizado em parque Central, freguesia de Mina de Água, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece acesso a uma varanda com vistas desimpedidas e melhora a experiência de vida com armazenamento adicional através de um espaço de armazenamento dedicado.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €250,000 está significativamente acima do valor justo de €147,967, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €102,033, ou 40,8%. Essa discrepância sugere uma falta de alinhamento com o mercado. Estratégia de compra para revenda. A estratégia de compra para revenda exigiria uma renovação completa, dado o estado do apartamento, com uma pontuação de 25/100, e as instalações desatualizadas. O objetivo seria vender após a renovação a um preço premium, visando compradores ou investidores. Estratégia de compra para arrendar. Dada a rentabilidade bruta estimada de 4,9% (aproximadamente €1,021/mês), esta propriedade pode ser adequada para arrendamento a longo prazo para famílias. A sua localização suburbana, com boa conectividade de transporte público, aumenta a atratividade para potenciais inquilinos.
Avaliação
Valor justo estimado em €147,967 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €250,000 situa-se €102,033 (40.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de parque Central de €290,790 (€3,231/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 25/100 (Condição 20 · Materiais 30 · Dimensões das divisões 35). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
parque Central
Base da zona €290,790 + condição -€70,313 + localização +€18,390 = valor justo estimado de €147,967 (€1,644/m²), uma diferença de €102,033 (40.8%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Central | Imóvel em análise | €250,000 | €2,778 | — | 20 | 73 |
| rua Mestre Afonso Domingues | Ativo | €229,000 | €2,863 | 3.0% | 15 | 78 |
| Falagueira-Venda Nova · 96c70f | Ativo | €220,000 | €2,115 | 23.8% | — | 75 |
| rua Mestre Afonso Domingues | Ativo | €229,000 | €2,863 | 3.0% | 15 | 80 |
| praceta Conde de Arnoso, 11 | Ativo | €350,000 | €4,268 | 53.7% | 30 | 81 |
| Mediana | €229,000 | €2,863 | 3.1% | 15 | 79 |
Tese de investimento
Long-term rental Dada a avaliação justa do apartamento de €147,967, o preço de listagem atual de €250,000 reflete um prémio significativo de 40.8%, tornando-o um investimento de longo prazo pouco aconselhável. Com um rendimento bruto de apenas 4.9% e uma classificação de condição de 25/100, os retornos potenciais não justificam o preço elevado pedido. Buy-and-hold A estratégia de comprar e manter é comprometida pelo sobrepreço substancial desta propriedade, uma vez que o preço de listagem de €250,000 excede o seu valor justo em 40.8%. Além disso, a baixa classificação de condição de 25/100 indica que seriam necessários investimentos significativos para manter a propriedade a longo prazo, reduzindo ainda mais o seu apelo como ativo a longo prazo. Family rental Esta propriedade pode não ser adequada como apartamento para famílias devido ao seu preço de listagem de €250,000, que está sobrevalorizado em 40.8% em comparação com o seu valor justo de €147,967. Com uma classificação de condição de 25/100, as famílias podem ser dissuadidas pelas reparações necessárias e pelo potencial de qualidade inferior dos inquilinos na área devido aos altos preços e orçamentos limitados.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Dada a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco de taxas de vacância mais altas e custos associados devido à possível rotação frequente de inquilinos, o que pode afetar o fluxo de caixa geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 343 656 €
- Capital próprio necessário
- 143 656 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -396 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras80 251 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (25/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 40.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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