Apartamento em Alcântara
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Apartamento T2 com 53 m² em Alcântara, Lisbon, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 211 367 €, 24,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 53 m², construído em 1981, certificado energético D. Localizado em rua Gil Vicente, 45, freguesia de Alcântara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento beneficia de uma disposição funcional e está localizado num edifício equipado com dois elevadores, garantindo acesso conveniente numa área vibrante de Alcântara, Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está significativamente acima do valor justo de €211,367, representando uma sobrevalorização de €103,633 (32,9%). Isto indica que a propriedade está acima do valor justo em relação às expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €211,367 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €315,000 situa-se €103,633 (32.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de rua Gil Vicente, 45 de €265,954 (€5,018/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 53/100 (Condição 55 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Gil Vicente, 45
Base da zona €265,954 + condição -€18,219 + localização +€20,871 = valor justo estimado de €211,367 (€3,988/m²), uma diferença de €103,633 (32.9%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Gil Vicente, 45 | Imóvel em análise | €315,000 | €5,943 | — | 55 | 75 |
| Estrela · 1e61e8 | Ativo | €530,750 | €8,846 | 48.8% | — | 81 |
| rua de São Bento | Ativo | €400,000 | €7,018 | 18.1% | 60 | 82 |
| Campo de Ourique · 023a3f | Ativo | €423,000 | €6,043 | 1.7% | 72 | 80 |
| rua da Qt. ª do Jacinto, 2 | Ativo | €295,000 | €5,900 | 0.7% | 60 | 84 |
| Mediana | €411,500 | €6,531 | 9.9% | 60 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a sua rentabilidade bruta de 4,3%, esta propriedade apresenta uma renda que pode parecer atraente, mas é ofuscada pela sua diferença de 32,9% em relação ao valor justo. Consequentemente, o investimento corre o risco de estar excessivamente avaliado em comparação com as perspetivas de arrendamento a longo prazo na vizinhança. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana conhecida por baixas taxas de criminalidade e uma qualidade de inquilinos aceitável, a sua avaliação de €315,000 excede significativamente o valor justo estimado. Esta discrepância sugere que potenciais arrendatários familiares podem encontrar melhor valor em acomodações alternativas, tornando-o um investimento imprudente. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é comprometida pelo preço de venda atual, que está bem acima do valor de mercado justo de €211,367. Este desalinhamento nos preços indica que, mesmo que a área tenha uma classificação de vizinhança razoável, o investimento pode não oferecer a apreciação esperada ao longo do tempo devido à sua natureza sobrevalorizada.
Riscos
Risco de Recessão Económica Uma possível recessão económica poderá afetar negativamente a estabilidade dos inquilinos, com a pontuação de estabilidade económica em 80/100 e a estabilidade dos inquilinos em 75/100, indicando um risco moderado de redução da renda devido à rotatividade ou vacância dos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 360 522 €
- Capital próprio necessário
- 108 522 €
- Prestação mensal
- 1062 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -464 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras26 578 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (53/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 32.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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