Apartamento em Laranjeiro e Feijó
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 78 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 225 248 €, 13% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 78 m², construído em 1977, certificado energético C. Localizado em rua Bento de Jesus Caraça, 55, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Relevantes: Este apartamento no primeiro andar beneficia de um bairro tranquilo e está convenientemente localizado perto de serviços essenciais, tornando-o perfeito para famílias ou investidores à procura de uma experiência de vida prática.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €265,000, excedendo o valor justo de €225,248 em €39,752 (15.0%). Assim, é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €225,248 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €265,000 situa-se €39,752 (15.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Bento de Jesus Caraça, 55 de €270,114 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 62 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Bento de Jesus Caraça, 55
Base da zona €270,114 + condição -€18,037 + localização +€18,021 = valor justo estimado de €225,248 (€2,888/m²), uma diferença de €39,752 (15.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Bento de Jesus Caraça, 55 | Imóvel em análise | €265,000 | €3,397 | — | 62 | 70 |
| parque da Paz | Ativo | €242,000 | €3,184 | 6.3% | — | 82 |
| rua do Armeiro-Mor, 6 | Ativo | €270,000 | €3,699 | 8.9% | 65 | 73 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 001bf1 | Ativo | €295,000 | €4,097 | 20.6% | 65 | 73 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 90daaa | Ativo | €215,000 | €2,905 | 14.5% | — | 79 |
| Mediana | €256,000 | €3,442 | 1.3% | 65 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 está listado por €265,000, representando uma diferença de 15% em relação ao seu valor justo de €225,248, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, este investimento carece de potencial para retornos fortes a longo prazo num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento familiar A €265,000, a propriedade excede o seu valor justo em 15%, sugerindo que está sobrevalorizada e pode afastar potenciais inquilinos familiares que buscam acessibilidade. A classificação de condição de 60/100 implica custos adicionais para manutenção e melhorias que podem afetar ainda mais a rentabilidade para arrendamentos familiares. Compra e manutenção O preço atual de €265,000 está 15% acima do valor justo de €225,248, categorizando-o como sobrevalorizado e diminuindo sua atratividade para uma estratégia de compra e manutenção. Além disso, o rendimento inferior de 3,6% e a qualidade média do bairro podem não apoiar efetivamente o crescimento do capital a longo prazo.
Riscos
Potencial Constrangimento Económico A pontuação de estabilidade económica de 70 indica um risco moderado de constrangimento económico, o que pode afetar as taxas de ocupação de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 309 714 €
- Capital próprio necessário
- 97 714 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -571 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras30 030 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 15.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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