Apartamento em Laranjeiro e Feijó
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 64 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 189 794 €, 12,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 64 m², construído em 1997, certificado energético F. Localizado em rua do Feijó, 69, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Segurança do Investimento: Este imóvel possui uma renda garantida até janeiro de 2027, garantindo rentabilidade imediata para investidores numa área residencial privilegiada de Almada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está significativamente acima do valor justo de €189,794, mostrando uma sobrevalorização de €30,206 (13,7%). Este desvio indica que os compradores podem precisar proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €189,794 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €220,000 situa-se €30,206 (13.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de rua do Feijó, 69 de €221,632 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 60/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Feijó, 69
Base da zona €221,632 + condição -€15,000 + localização +€19,962 = valor justo estimado de €189,794 (€2,966/m²), uma diferença de €30,206 (13.7%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Feijó, 69 | Imóvel em análise | €220,000 | €3,438 | — | 65 | 77 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 65a5d6 | Ativo | €309,000 | €3,090 | 10.1% | 64 | 78 |
| rua César de Oliveira | Ativo | €335,000 | €3,490 | 1.5% | 75 | 72 |
| Laranjeiro e Feijó · 82c787 | Ativo | €335,000 | €3,490 | 1.5% | 78 | 68 |
| rua Adriano Correia de Oliveira S / N | Ativo | €280,000 | €3,836 | 11.6% | 72 | 71 |
| Mediana | €322,000 | €3,490 | 1.5% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 3,8% sugere uma rentabilidade limitada para arrendamento a longo prazo, especialmente considerando que está avaliada em €220,000, o que representa 13,7% acima do seu valor justo de €189,794. Embora a vizinhança ofereça boas comodidades e uma qualidade de inquilinos decente, a propriedade está sobrevalorizada, limitando o seu apelo num mercado competitivo. Arrendamento familiar Apesar de estar situada numa vizinhança respeitável com uma classificação de qualidade de 77/100, o preço atual de €220,000 coloca o apartamento em desvantagem para arrendamentos familiares, uma vez que excede o seu valor justo em 13,7%. Esta sobrevalorização pode desencorajar famílias que procuram opções de habitação acessíveis com bom acesso a comodidades e taxas de criminalidade mais baixas. Comprar e manter Investir numa estratégia de comprar e manter é menos favorável com esta propriedade avaliada em €220,000, uma vez que a diferença de 13,7% em relação ao valor justo indica uma sobrevalorização que afeta os retornos. A condição moderadamente avaliada de 60/100 complica ainda mais as perspetivas do investimento, sugerindo que opções alternativas poderiam proporcionar um melhor valor a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de desocupação mais elevadas e a uma redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 255 696 €
- Capital próprio necessário
- 79 696 €
- Prestação mensal
- 771 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -441 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras24 847 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 13.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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