Apartamento em Queluz e Belas
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Apartamento T2 com 65 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 263 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 149 276 €, 30,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², construído em 2004, certificado energético E. Localizado em praceta Acácio Barreiros S / N, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma cozinha moderna equipada com aparelhos práticos e uma sala de estar ampla que acomoda várias arrumações de estar e de jantar, melhorando a funcionalidade diária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €263,000 está significativamente acima do valor justo de €149,276, com uma discrepância de €113,724 (43.2%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €149,276 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €263,000 situa-se €113,724 (43.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €263,000 face à base da zona de praceta Acácio Barreiros S / N de €201,370 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 75 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praceta Acácio Barreiros S / N
Base da zona €201,370 + condição -€3,047 + localização +€12,833 = valor justo estimado de €149,276 (€2,297/m²), uma diferença de €113,724 (43.2%) face ao preço pedido de €263,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Acácio Barreiros S / N | Imóvel em análise | €263,000 | €4,046 | — | 75 | 73 |
| Queluz e Belas · f362d3 | Ativo | €267,000 | €5,933 | 46.6% | 76 | 75 |
| rua Mateus Vicente de Oliveira | Ativo | €267,000 | €5,681 | 40.4% | 80 | 71 |
| Queluz e Belas · ba3d9b | Ativo | €267,000 | €4,855 | 20.0% | 80 | 76 |
| Queluz e Belas · cfdfe9 | Ativo | €267,000 | €4,450 | 10.0% | 82 | 73 |
| Mediana | €267,000 | €5,268 | 30.2% | 80 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença significativa de 43,2% acima do valor justo, tornando-a uma opção menos atractiva para investimentos em arrendamento a longo prazo. Adicionalmente, o rendimento bruto de 4,1% não justifica este preço num bairro com comodidades e qualidade de inquilino moderadas. Comprar e manter Dada a substancial diferença entre o preço de lista e o valor justo, esta propriedade apresenta desafios para uma estratégia de comprar e manter. O rendimento bruto de 4,1% não compensa adequadamente o risco de manter um ativo sobrevalorizado num mercado competitivo. Arrendamento familiar Embora possa haver procura por arrendamentos familiares na área, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo. A atractiva pontuação de 73 para o bairro pode não ser suficiente para compensar as desvantagens financeiras de investir neste ativo à sua avaliação atual.
Riscos
Risco de Recessão Económica Dado o score de estabilidade económica de 70/100 e o score de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de volatilidade na receita de aluguer se o mercado enfrentar uma recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 289 802 €
- Capital próprio necessário
- 79 402 €
- Prestação mensal
- 887 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -415 €
- Preço263 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9016 €
- Imposto do Selo (escritura)2104 €
- Imposto do Selo (crédito)1262 €
- Escritura, registo e banco2131 €
- Obras12 289 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 43.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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