Apartamento em Estrela
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 53 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 236 996 €, 25,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 53 m², certificado energético C. Localizado em rua da Cruz a Alcântara, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Notável: Este apartamento apresenta elegantes pavimentos de madeira originais e uma porta de entrada histórica em madeira com ferragens de época, realçando o seu charme e carácter único de Lisboa. Contexto Adicional: A propriedade está numa área vibrante perto das estações de comboio de Alcântara e atrações culturais, tornando-a ideal para quem vive na cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €360,000 está significativamente acima do valor justo de €236,996, representando uma sobrevalorização de €123,004 (34.2%). O imóvel é, portanto, considerado acima do valor justo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia posicionar este imóvel numa localização popular como Estrela, visando uma rápida venda a um preço de mercado mais elevado. Com renovações limitadas e um mercado estável, o potencial de margem permanece. Buy-to-let angle. Arrendar este apartamento por um estimado de €1,020/mês gera um rendimento bruto de 3.4%. Isso torna-se uma opção viável de investimento para gerar um rendimento de arrendamento estável no vibrante mercado de Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €236,996 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €360,000 situa-se €123,004 (34.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de rua da Cruz a Alcântara de €311,481 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 73 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Cruz a Alcântara
Base da zona €311,481 + condição +€2,402 + localização +€25,881 = valor justo estimado de €236,996 (€4,472/m²), uma diferença de €123,004 (34.2%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Cruz a Alcântara | Imóvel em análise | €360,000 | €6,792 | — | 73 | 81 |
| Alcântara · 65a604 | Ativo | €360,000 | €6,792 | 0% | 76 | 80 |
| avenida Heliodoro Salgado, 7 | Ativo | €210,000 | €5,676 | 16.4% | 70 | 75 |
| travessa da Queimada, 19 | Ativo | €213,000 | €7,100 | 4.5% | 80 | 80 |
| Santo António · 0238f6 | Ativo | €555,000 | €5,968 | 12.1% | 78 | 84 |
| Mediana | €286,500 | €6,380 | 6.1% | 77 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um valor justo de €236,996, está listada a €360,000, refletindo uma diferença de 34,2% que sugere que está sobrevalorizada. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3,4%, os retornos financeiros podem não justificar o custo de entrada elevado para investidores em arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção não é aconselhável para este apartamento, cuja lista é de €360,000, dado o seu valor justo de €236,996 e um prémio significativo de 34,2%. O rendimento modesto de 3,4% e uma pontuação de condição de 78/100 não oferecem incentivo suficiente para a valorização do capital num mercado já sobrevalorizado. Arrendamento familiar Este apartamento T1, listado a €360,000, ultrapassa a sua avaliação justa em 34,2%, classificando-o como sobrevalorizado para arrendamento familiar. Embora as pontuações do bairro sugiram um ambiente de vida decente, as métricas financeiras tornam este investimento menos atrativo para famílias que buscam preços de renda razoáveis.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a consistência da receita de aluguer e os retornos gerais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 387 717 €
- Capital próprio necessário
- 99 717 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -682 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras4645 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 34.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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