Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T3 com 208 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 540 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 319 371 €, 29% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 208 m², construído em 1998, certificado energético B. Localizado em avenida Visconde Barreiros, 288, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €540,000 está significativamente acima do valor justo de €319,371, criando uma sobrevalorização de €220,629 ou 40.9%. Esta discrepância indica que a propriedade está sobrevalorizada e não é uma oportunidade de investimento adequada.
Avaliação
Valor justo estimado em €319,371 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €540,000 situa-se €220,629 (40.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €540,000 face à base da zona de avenida Visconde Barreiros, 288 de €571,792 (€2,749/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Visconde Barreiros, 288
Base da zona €571,792 + condição +€4,875 + localização +€23,296 = valor justo estimado de €319,371 (€1,535/m²), uma diferença de €220,629 (40.9%) face ao preço pedido de €540,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Visconde Barreiros, 288 | Imóvel em análise | €540,000 | €2,596 | — | 74 | 70 |
| rua de António Barbosa da Silva, 36 | Ativo | €355,000 | €2,591 | 0.2% | 73 | 71 |
| avenida Visconde de Barreiros | Ativo | €470,000 | €2,781 | 7.1% | 70 | 70 |
| Castêlo da Maia · 956aa3 | Ativo | €497,000 | €2,616 | 0.8% | 79 | 75 |
| rua Alberto Pimenta | Ativo | €415,000 | €2,231 | 14.1% | 75 | 75 |
| Mediana | €442,500 | €2,604 | 0.3% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença de 40,9% em relação ao valor justo, tornando-se uma escolha arriscada para investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, não cumpre as expectativas de retorno para um compromisso financeiro tão substancial nas atuais condições de mercado. Arrendamento familiar Tendo em conta o seu estado de sobrevalorização, este apartamento não representa um investimento sólido para arrendamentos familiares, com o valor justo significativamente mais baixo do que o preço listado. A combinação de uma classificação de condição moderada de 77/100 e a falta de comodidades distintas diminui ainda mais o seu apelo. Compra e manutenção O valor justo do apartamento indica uma sobrevalorização significativa, aconselhando contra uma estratégia de compra e manutenção no seu estado atual. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, os investidores correm o risco de imobilizar capital numa propriedade que provavelmente não apreciará adequadamente em valor ao longo do tempo.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 indica uma estabilidade moderada, o que pode levar a flutuações no valor da propriedade ou na renda de arrendamento ao longo do tempo.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 581 732 €
- Capital próprio necessário
- 149 732 €
- Prestação mensal
- 2013 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,4 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1358 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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