Moradia em Vila do Conde
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Moradia T5 com 245 m² em Vila do Conde, à venda por 485 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 251 413 €, 32,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T5 com 3 casas de banho de 245 m². Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características notáveis: A propriedade possui uma lareira acolhedora com sistema de recuperação de calor numa das salas de estar, e uma área de bar na sala de jantar para entreter convidados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €485,000 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €251,413, resultando numa listagem sobrevalorizada em €233,587 (48.2%). Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda seria desafiadora, dado o estado de sobrevalorização; uma possível revenda exigiria renovações substanciais para justificar preços mais altos. Buy-to-let angle. A estratégia de arrendamento apresenta um rendimento bruto estimado de 4%, equivalente a uma renda mensal de aproximadamente €1,617, atraente para investidores de longo prazo, apesar da necessidade de melhorias.
Avaliação
Valor justo estimado em €251,413 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €485,000 situa-se €233,587 (48.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €485,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €623,035 (€2,543/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 50/100 (Condição 55 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 45). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Vila do Conde, Vila do Conde, Porto
Base da zona €623,035 + condição -€95,703 + localização +€4,116 = valor justo estimado de €251,413 (€1,026/m²), uma diferença de €233,587 (48.2%) face ao preço pedido de €485,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 42002a | Imóvel em análise | €485,000 | €1,980 | — | 55 | 53 |
| Vila do Conde · 82c741 | Ativo | €785,000 | €2,309 | 16.6% | 65 | 68 |
| Vila do Conde · 38b3a0 | Ativo | €1,100,000 | €3,416 | 72.6% | 68 | 67 |
| Vila do Conde · 25f7e1 | Ativo | €320,000 | €3,333 | 68.4% | 62 | 56 |
| Vila do Conde · cfdbff | Ativo | €567,900 | €3,421 | 72.8% | 65 | 68 |
| Mediana | €676,450 | €3,375 | 70.5% | 65 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €485,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €251,413 em 48,2%. Com um rendimento bruto de apenas 4%, o investimento oferece retornos limitados numa área suburbana com qualidade de inquilinos e comodidades médias. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade para uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável, dado o seu alto preço em relação ao valor justo. A condição de 50/100 e uma pontuação de 53/100 para a vizinhança sugerem que o potencial de valorização a longo prazo pode estar comprometido num mercado marcado por incertezas.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 60 indica um risco moderado, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50 sugere uma possibilidade significativa de turnover ou vacância, afetando a estabilidade da receita global.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 521 188 €
- Capital próprio necessário
- 133 188 €
- Prestação mensal
- 1808 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1291 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (50/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 48.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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