Apartamento em Amora
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Apartamento T2 com 80 m² em Amora, Seixal, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 107 893 €, 36,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 80 m², construído em 1987. Localizado freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Importantes: O apartamento beneficia de um ambiente familiar bem estabelecido e de um potencial excecional de valorização devido à sua localização privilegiada, próxima de comodidades essenciais e transportes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 excede significativamente o valor justo de €107,893 em €152,107 (58.5%). Esta propriedade está acima do valor justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €107,893 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €152,107 (58.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Amora, Seixal, Setúbal de €223,680 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 48/100 (Condição 42 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 58). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Amora, Seixal, Setúbal
Base da zona €223,680 + condição -€33,375 + localização +€14,228 = valor justo estimado de €107,893 (€1,349/m²), uma diferença de €152,107 (58.5%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amora · f366ae | Imóvel em análise | €260,000 | €3,250 | — | 42 | 78 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 25f912 | Ativo | €269,500 | €3,906 | 20.2% | 60 | 75 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 93732b | Ativo | €229,000 | €3,470 | 6.8% | 55 | 71 |
| avenida Luís de Camões | Ativo | €175,000 | €5,000 | 53.8% | 50 | 80 |
| Amora · 1e63d1 | Ativo | €275,000 | €3,618 | 11.3% | 40 | 77 |
| Mediana | €249,250 | €3,762 | 15.8% | 53 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está listada a €260,000, o que significa uma diferença significativa de 58,5% em relação ao valor justo de €107,893, tornando-a menos atractiva para estratégias de arrendamento a longo prazo. Além disso, o rendimento bruto de 4,1% não é suficientemente atrativo dado o score de condição de 48/100, refletindo potenciais custos para melhorias necessárias. Arrendamento familiar Dada a alta lista de preços em comparação com o valor justo, esta propriedade é considerada sobrevalorizada a €260,000, sugerindo que pode não atender às expectativas financeiras para um investimento de arrendamento familiar. Com um score de vizinhança de 78/100, embora decente, não justifica o prémio sobre esta propriedade em particular. Compra e manutenção A €260,000, a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €107,893, o que pode dificultar o potencial de valorização do capital ao longo de um período de retenção prolongado. O rendimento bruto de 4,1% faz pouco para compensar o preço de compra elevado, tornando-a um investimento menos favorável nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco de rotatividade de inquilinos superior à média, o que pode impactar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 320 458 €
- Capital próprio necessário
- 112 458 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -466 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras46 200 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Apartamento | 3 qts | 2 wc | 100 m²
- 🔧Condição do imóvel (48/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 58.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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