Apartamento em Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T3 com 120 m² em Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida), Lousada, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 168 762 €, 37,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 120 m², construído em 1980, certificado energético C. Localizado freguesia de Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida), concelho de Lousada, distrito de Porto. Características a Destacar: A propriedade possui varandas espaçosas acessíveis tanto da sala de estar como dos quartos, além de um vantajoso design de duas fachadas que garante excelente luz natural ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de asking de €420,000 está significativamente acima do valor justo de €168,762, excedendo-o em €251,238 ou 59,8%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada para as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €168,762 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €420,000 situa-se €251,238 (59.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida), Lousada, Porto de €175,680 (€1,464/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 68 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 57/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida), Lousada, Porto
Base da zona €175,680 + condição -€18,375 + localização +€5,097 = valor justo estimado de €168,762 (€1,406/m²), uma diferença de €251,238 (59.8%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida) · ba3fbd | Imóvel em análise | €420,000 | €3,500 | — | 68 | 57 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · 65a60a | Ativo | €175,000 | €1,882 | 46.2% | 70 | 65 |
| Aveleda · 6fb8a3 | Ativo | €270,000 | €1,378 | 60.6% | 70 | 62 |
| rua da Igreja, 332 | Ativo | €275,000 | €2,099 | 40.0% | 75 | 64 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · 0017ba | Ativo | €320,000 | €1,495 | 57.3% | 78 | 69 |
| Mediana | €272,500 | €1,689 | 51.8% | 73 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Cernadelo e Lousada não é adequado para arrendamento de longo prazo, dado o seu gap de 59,8% em relação ao valor justo, indicando uma sobrevalorização substancial. Com um rendimento de 0% bruto, o retorno potencial do investimento está severamente limitado no mercado atual. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter é impraticável porque está atualmente sobrevalorizada a €420,000 em comparação ao seu valor justo de €168,762. A classificação mediada do estado de 65/100 diminui ainda mais a atratividade deste investimento ao longo do tempo. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, esta propriedade está sobrevalorizada com uma disparidade significativa entre o preço de lista e o valor justo, o que cria desafios financeiros para potenciais arrendatários e proprietários. Além disso, a classificação da vizinhança de 57/100 sugere uma atratividade limitada para famílias que buscam condições de vida de qualidade.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino relativamente baixa de 65/100 pode indicar um risco mais elevado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar negativamente a renda de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 485 278 €
- Capital próprio necessário
- 149 278 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1780 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras36 494 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 59.8% acima do valor justo.
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