Apartamento em Amora
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Apartamento T1 com 47 m² em Amora, Seixal, à venda por 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 73 929 €, 37,1% abaixo do preço pedido. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 47 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A proximidade deste apartamento à estação Fertagus oferece opções de transporte convenientes, enquanto os eletrodomésticos modernos da cozinha aumentam a funcionalidade, apesar dos elementos datados na unidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €180,000 está significativamente acima do valor justo de €73,929, representando um aumento de €106,071 (58,9%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €73,929 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €180,000 situa-se €106,071 (58.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €180,000 face à base da zona de Amora, Seixal, Setúbal de €131,412 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 68 · Materiais 62 · Dimensões das divisões 67). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Amora, Seixal, Setúbal
Base da zona €131,412 + condição -€6,977 + localização +€6,269 = valor justo estimado de €73,929 (€1,573/m²), uma diferença de €106,071 (58.9%) face ao preço pedido de €180,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Amora · 6fbcc7 | Imóvel em análise | €180,000 | €3,830 | — | 68 | 71 |
| rua Viana da Mota, 2 | Ativo | €210,000 | €4,200 | 9.7% | — | 71 |
| praceta Ema Reis S / N | Ativo | €290,000 | €3,625 | 5.3% | 67 | 71 |
| rua Abel Salazar | Ativo | €185,000 | €4,405 | 15.0% | 70 | 70 |
| Amora · 90d953 | Ativo | €220,000 | €4,231 | 10.5% | 65 | 71 |
| Mediana | €215,000 | €4,216 | 10.1% | 67 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a avaliação atual de €180,000, a propriedade está significativamente sobrevalorizada, criando um rendimento bruto de apenas 4,7%, o que não é competitivo no mercado de arrendamento atual. Apesar da sua proximidade a Lisboa e das classificações razoáveis do bairro, a diferença de 58,9% em relação ao valor justo indica que o potencial de arrendamento a longo prazo pode não justificar o preço de investimento. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam beneficiar da boa pontuação do bairro de 71/100, o preço elevado de €180,000 torna esta opção impraticável, uma vez que está sobrevalorizada em 58,9% em relação ao seu valor justo. O rendimento bruto de 4,7% sugere um potencial de fluxo de caixa limitado para unidades familiares, dadas as dinâmicas atuais do mercado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade sob a estratégia de compra e manutenção não é aconselhável, uma vez que está precificada em €180,000, que está 58,9% acima do valor justo de €73,929. A combinação de um rendimento baixo de 4,7% e o estado de sobrevalorização do imóvel diminui o seu apelo como um ativo a longo prazo em um bairro de outra forma estável.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica e de Inquilinos A combinação de uma pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica potenciais flutuações na receita de aluguer, que podem levar a taxas de vacância aumentadas e a um fluxo de caixa instável.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 201 874 €
- Capital próprio necessário
- 57 874 €
- Prestação mensal
- 607 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -233 €
- Preço180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3572 €
- Imposto do Selo (escritura)1440 €
- Imposto do Selo (crédito)864 €
- Escritura, registo e banco1932 €
- Obras14 066 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 58.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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