Apartamento em Paranhos
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Apartamento T1 com 66 m² em Paranhos, Porto, à venda por 242 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 177 038 €, 21,2% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 66 m², certificado energético B. Localizado em rua Horácio Marçal, 269, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui janelas com vidro duplo para melhor isolamento e uma vaga de estacionamento, uma raridade na vibrante área de Paranhos, Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €242,000 está claramente acima do valor justo de €177,038, representando uma diferença de €64,962 (26.8%). Assim, esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda poderia gerar lucro através de renovação e revenda, mas o preço atual dificulta essa opção. Melhoramentos significativos seriam necessários para justificar um retorno sobre o investimento. Buy-to-let angle. A renda estimada de €887 por mês sugere um rendimento bruto de 4.4%. Isto pode atrair inquilinos de longo prazo, dada a qualidade dos materiais do apartamento, apesar dos acabamentos ligeiramente standard.
Avaliação
Valor justo estimado em €177,038 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €242,000 situa-se €64,962 (26.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €242,000 face à base da zona de rua Horácio Marçal, 269 de €234,630 (€3,555/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Horácio Marçal, 269
Base da zona €234,630 + condição +€1,547 + localização +€12,999 = valor justo estimado de €177,038 (€2,682/m²), uma diferença de €64,962 (26.8%) face ao preço pedido de €242,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Horácio Marçal, 269 | Imóvel em análise | €242,000 | €3,667 | — | 74 | 70 |
| rua Emílio Biel, 89 | Ativo | €255,000 | €3,355 | 8.5% | 70 | 71 |
| rua de Santa Justa, 202 | Ativo | €219,000 | €3,422 | 6.7% | 70 | 63 |
| Campanhã · 893678 | Ativo | €255,000 | €4,113 | 12.2% | 80 | 76 |
| rua do Campo | Ativo | €280,000 | €4,912 | 34.0% | 75 | 64 |
| Mediana | €255,000 | €3,768 | 2.8% | 73 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar: Esta propriedade, embora situada numa vizinhança com uma pontuação de condição de 70/100, não está alinhada com o valor justo de €177,038, tornando-se sobrevalorizada a €242,000, com um desvio de 26.8%. Os potenciais inquilinos familiares podem achar o rendimento bruto de 4.4% pouco atraente em comparação com alternativas que oferecem melhor relação qualidade-preço. Arrendamento a longo prazo: O mercado de arrendamentos a longo prazo em Paranhos sugere uma procura constante; no entanto, o preço da propriedade reflete um prémio de 26.8% sobre o valor justo. Isso pode desencorajar inquilinos a longo prazo que procuram opções mais razoavelmente valorizadas nas proximidades do Porto. Compra e retenção: Com um preço de aquisição de €242,000, que está muito acima do valor justo, esta estratégia de compra e retenção parece menos apelativa, especialmente dado o rendimento de 4.4%. Os investidores que procuram reter esta propriedade enquanto aguardam a valorização podem em vez disso considerar outras oportunidades de investimento que estejam mais alinhadas com as avaliações justas do mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70, existe um risco moderado de que uma desaceleração económica possa impactar negativamente os valores das propriedades e o potencial de rendimento de aluguer, enquanto uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60 indica flutuações potenciais na ocupação, exacerbando ainda mais as incertezas financeiras.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 262 097 €
- Capital próprio necessário
- 68 497 €
- Prestação mensal
- 816 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -315 €
- Preço242 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7546 €
- Imposto do Selo (escritura)1936 €
- Imposto do Selo (crédito)1162 €
- Escritura, registo e banco2081 €
- Obras7373 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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