Moradia em Termas de São Vicente
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Moradia T2 com 144 m² em Termas de São Vicente, Penafiel, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 140 551 €, 28% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim, serra e rio. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 144 m². Localizado freguesia de Termas de São Vicente, concelho de Penafiel, distrito de Porto. Esta propriedade dispõe de uma cozinha regional ao ar livre, perfeita para entretenimento, e dois quartos no primeiro andar com deslumbrantes vistas para o rio, aumentando o seu atractivo como um retiro de férias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230.000 está significativamente acima do valor justo de €140.551, resultando num excesso de €89.449 (38,9%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda poderia aproveitar renovações para melhorar a atratividade estética, visando uma revenda a um preço superior, embora as condições atuais do mercado possam limitar o potencial de lucro. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4,7%, a renda estimada de €901/mês oferece um fluxo de renda estável, embora a condição desatualizada possa afastar inquilinos que pagariam mais.
Avaliação
Valor justo estimado em €140,551 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €89,449 (38.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de Termas de São Vicente, Penafiel, Porto de €207,648 (€1,442/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 45/100 (Condição 47 · Materiais 42 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 58/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Termas de São Vicente, Penafiel, Porto
Base da zona €207,648 + condição -€67,500 + localização +€6,451 = valor justo estimado de €140,551 (€976/m²), uma diferença de €89,449 (38.9%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Termas de São Vicente · dee417 | Imóvel em análise | €230,000 | €1,597 | — | 47 | 58 |
| Termas de São Vicente · f3661e | Ativo | €170,000 | €1,133 | 29.0% | 55 | 53 |
| rua de Loureda | Ativo | €150,000 | €1,500 | 6.1% | — | 53 |
| Termas de São Vicente · de0ba9 | Ativo | €420,000 | €1,037 | 35.1% | — | 63 |
| Termas de São Vicente · 001800 | Ativo | €280,000 | €1,474 | 7.7% | 72 | 70 |
| Mediana | €225,000 | €1,304 | 18.4% | 64 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 4,7% não justifica o preço de venda de €230,000, que está significativamente acima do valor justo de €140,551. Com uma diferença de 38,9% em relação ao valor justo e uma classificação de vizinhança de 58/100, o potencial para uma renda de aluguel forte e estável parece improvável. Compra e manutenção Manter esta propriedade a €230,000 apresenta um risco devido à sua valorização estar 38,9% acima do valor justo de €140,551. Dada a classificação média de condição da vizinhança de 58/100, o potencial de valorização a longo prazo é diminuído, sugerindo que pode não atender aos objetivos de investimento. Arrendamento para famílias A propriedade não está bem posicionada para arrendamento familiar, uma vez que o seu preço de lista de €230,000 excede significativamente o valor justo de €140,551 em 38,9%. Com uma pontuação de condição abaixo do ideal de 45/100, as famílias podem encontrar melhores opções na área, impactando as taxas de ocupação e o poder de precificação do aluguel.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma classificação de estabilidade económica de 60, existe um risco moderado de que as flutuações do mercado possam afetar negativamente os retornos, especialmente combinado com uma baixa classificação de estabilidade dos inquilinos de 55.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 332 548 €
- Capital próprio necessário
- 148 548 €
- Prestação mensal
- 806 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -430 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras90 847 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (45/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 38.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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