Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 87 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 113 041 €, 43,9% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 87 m², construído em 1950, certificado energético E. Localizado em travessa de Santa Luzia, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece acesso direto a um pitoresco bar de tapas embaixo, melhorando o estilo de vida local vibrante e proporcionando uma experiência cultural única à sua porta.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €520,000 está significativamente acima do valor justo de €113,041, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €406,959 (78.3%). Esta avaliação sugere que os retornos sobre o investimento podem estar comprometidos devido a custos iniciais inflacionados.
Avaliação
Valor justo estimado em €113,041 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €520,000 situa-se €406,959 (78.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €520,000 face à base da zona de travessa de Santa Luzia de €448,398 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 84/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa de Santa Luzia
Base da zona €448,398 + condição +€6,797 + localização +€12,719 = valor justo estimado de €113,041 (€1,299/m²), uma diferença de €406,959 (78.3%) face ao preço pedido de €520,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa de Santa Luzia | Imóvel em análise | €520,000 | €5,977 | — | 75 | 84 |
| rua Lopes S / N | Ativo | €367,000 | €4,588 | 23.2% | 76 | 81 |
| rua Doctor João de Barros In Benfica | Ativo | €429,900 | €6,934 | 16.0% | 78 | 82 |
| rua do Mato Grosso, 12 | Ativo | €369,000 | €5,271 | 11.8% | 75 | 80 |
| calçada do Combro | Ativo | €485,000 | €7,029 | 17.6% | 75 | 80 |
| Mediana | €399,450 | €6,103 | 2.1% | 76 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a diferença de 78,3% entre o preço de venda de €520.000 e o valor justo de €113.041, esta propriedade está sobrevalorizada para investimento em arrendamento de longo prazo. O rendimento bruto de 3,6% não justifica o elevado preço de compra, indicando um potencial limitado para um fluxo de caixa favorável. Compra e manutenção Embora a localização ofereça acesso a centros culturais e económicos, a sobreevalorização substancial desta propriedade levanta preocupações para uma estratégia de compra e manutenção. A apreciação esperada pode não compensar o elevado preço de compra atual, levando a retornos de investimento potencialmente estagnados. Arrendamento familiar Embora a propriedade goze de uma elevada classificação de condição de 80/100 e esteja situada numa vizinhança com uma classificação de 84/100, o seu preço significativamente acima do valor justo torna-a inadequada para uma estratégia de arrendamento familiar. Os retornos de um arrendamento familiar são improváveis de atender às expectativas devido ao preço de entrada excessivamente elevado no mercado.
Riscos
Risco de Inquilino A pontuação de estabilidade do inquilino de 75/100 indica uma variabilidade potencial na cobrança de rendas devido a uma base de inquilinos moderadamente fiável, o que pode levar a flutuações na receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 562 790 €
- Capital próprio necessário
- 146 790 €
- Prestação mensal
- 1822 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1004 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras4486 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 78.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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