Apartamento em Lustosa e Barrosas (Santo Estêvão)
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Apartamento T2 com 112 m² em Lustosa e Barrosas (Santo Estêvão), Lousada, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 161 846 €, 22,9% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 112 m², construído em 2005, certificado energético E. Localizado em autoestrada N106, freguesia de Lustosa e Barrosas (Santo Estêvão), concelho de Lousada, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma varanda espaçosa com excelente exposição solar, um lugar de estacionamento fechado e acesso de elevador a todos os andares, melhorando a acessibilidade e o conforto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está significativamente acima do valor justo de €161,846, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €68,154 (29.6%). Esta discrepância sugere uma abordagem cautelosa para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €161,846 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €68,154 (29.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de autoestrada N106 de €163,968 (€1,464/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 59/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
autoestrada N106
Base da zona €163,968 + condição -€14,175 + localização +€6,117 = valor justo estimado de €161,846 (€1,445/m²), uma diferença de €68,154 (29.6%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| autoestrada N106 | Imóvel em análise | €230,000 | €2,054 | — | 65 | 59 |
| rua das Lajes, 68 | Ativo | €192,000 | €1,670 | 18.7% | 76 | 63 |
| Lustosa e Barrosas (Santo Estêvão) · b7b519 | Ativo | €199,900 | €1,769 | 13.9% | 65 | 65 |
| Lustosa e Barrosas (Santo Estêvão) · de0b54 | Ativo | €269,900 | €2,159 | 5.1% | 76 | 65 |
| rua da Serra, 55 | Ativo | €269,900 | €2,045 | 0.4% | 85 | 58 |
| Mediana | €234,900 | €1,907 | 7.1% | 76 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade não é ideal para arrendamento a longo prazo, dado o seu elevado preço de €230,000, significativamente acima do seu valor justo de €161,846, indicando que está sobrevalorizada em 29,6%. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de 59/100 para o bairro, a receita de arrendamento potencial provavelmente não justificará este investimento. Arrendamento familiar Como opção de arrendamento familiar, o apartamento enfrenta desafios devido à sua condição de sobrevalorizada a €230,000, em comparação com um valor justo de €161,846, resultando numa diferença de 29,6%. A classificação da sua condição de 67/100, juntamente com uma pontuação de bairro abaixo da média, sugere que as famílias possam procurar melhores alternativas no mercado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade sob uma estratégia de compra e manutenção pode não ser prudente devido ao seu preço atual de listagem de €230,000, que está 29,6% acima do valor justo de €161,846, indicando que está sobrevalorizada. O rendimento bruto estagnado de 0% e a classificação moderada do bairro levantam questões sobre o potencial de valorização a longo prazo deste ativo.
Riscos
Risco de desajuste económico-inquilino Os índices de estabilidade económica e dos inquilinos combinados de 60/100 sugerem um desajuste potencial, indicando que a propriedade pode ter dificuldades em atrair ou reter inquilinos, levando a possíveis taxas de ocupação mais baixas e instabilidade na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 272 683 €
- Capital próprio necessário
- 88 683 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -993 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras30 982 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 29.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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