Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 77 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 279 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 118 604 €, 36,5% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 77 m², no 2º andar, construído em 1999, certificado energético D. Localizado em rua do Mirante, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Convertido numa T3, este apartamento oferece espaços de vida flexíveis e inclui uma varanda para maior desfrute ao ar livre e uma despensa para uma melhor organização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €279,000 excede significativamente o valor justo de €118,604 em €160,396, ou 57.5%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, considerando as condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €118,604 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €279,000 situa-se €160,396 (57.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €279,000 face à base da zona de rua do Mirante de €196,658 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 42/100 (Mercado habitacional 35 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua do Mirante
Base da zona €196,658 + condição +€241 + localização -€3,913 = valor justo estimado de €118,604 (€1,540/m²), uma diferença de €160,396 (57.5%) face ao preço pedido de €279,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Mirante | Imóvel em análise | €279,000 | €3,623 | — | 74 | 42 |
| rua União das Freguesias de Setúbal | Ativo | €275,000 | €3,571 | 1.4% | 75 | 48 |
| Setúbal (São Sebastião) · f365fe | Ativo | €235,000 | €4,052 | 11.8% | 70 | 59 |
| rua Moinho do Frade, 5 | Ativo | €379,000 | €3,752 | 3.6% | 73 | 53 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 49b97e | Ativo | €290,000 | €4,531 | 25.1% | — | 55 |
| Mediana | €282,500 | €3,902 | 7.7% | 73 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €279,000 em comparação com um valor justo de €118,604, apresentando um gap significativo de 57,5%. Um rendimento bruto de 3,8% é insuficiente para justificar este preço inflacionado numa vizinhança classificada com apenas 42/100. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável, dado que o preço atual ultrapassa o valor justo em 57,5%. Com um rendimento bruto de 3,8% e uma classificação de estado de 75/100, o potencial de valorização a longo prazo é improvável neste cenário rural do Alentejo.
Riscos
Baixa Resiliência Económica O índice de estabilidade económica de 35/100 indica um elevado risco de flutuações de mercado e potenciais quedas no valor da propriedade ou na procura de aluguer, levantando preocupações sobre a viabilidade do investimento a longo prazo.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 294 939 €
- Capital próprio necessário
- 71 739 €
- Prestação mensal
- 1040 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,6 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -645 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 57.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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