Apartamento em Paranhos
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Apartamento T3 com 130 m² em Paranhos, Porto, à venda por 474 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 578 743 €, 22% acima do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 130 m², construído em 1999, certificado energético B. Localizado em rua Costa Cabral, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui um hall de entrada espaçoso e uma sala de estar com acesso direto a uma varanda privada, melhorando tanto o fluxo quanto a conexão ao exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €474,500 está abaixo do valor justo de €578,743, indicando uma diferença de €104,243 (18.0%). Verdict: subvalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda pode capitalizar sobre a atual subvalorização, visando obter uma viragem lucrativa ao atrair compradores interessados nas boas acabamentos de qualidade. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3.5%, gerando aproximadamente €1,384 por mês, esta propriedade está bem posicionada para arrendamento de longo prazo em uma área suburbana perto do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €578,743 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €474,500 situa-se €104,243 (18.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €474,500 face à base da zona de rua Costa Cabral de €563,733 (€4,336/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €563,733, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €578,743 (€4,452/m²), uma diferença de €104,243 (18.0%) face ao preço pedido de €474,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Costa Cabral | Imóvel em análise | €474,500 | €3,650 | — | 72 | 71 |
| rua Carlos Malheiro Dias, 199 | Ativo | €650,000 | €3,824 | 4.8% | 78 | 72 |
| praça Velásquez | Ativo | €650,000 | €4,276 | 17.2% | 78 | 80 |
| rua de Ricardo Severo S / N | Ativo | €620,000 | €4,493 | 23.1% | 79 | 78 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 4d47ba | Ativo | €832,500 | €4,452 | 22.0% | — | 79 |
| Mediana | €650,000 | €4,364 | 19.6% | 78 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade em Paranhos, Porto, apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento de longo prazo, com um hiato de 18,0% em relação ao valor justo que indica um potencial para retornos sólidos. O rendimento bruto de 3,5% é suportado pela qualidade dos inquilinos e pelas comodidades da vizinhança, tornando-a uma adição convincente a um portfólio de arrendamento. Manter e segurar Investir neste apartamento de 3 quartos para uma estratégia de manter e segurar é favorável, dado que a propriedade está subvalorizada em relação ao seu valor de mercado justo de €578,743. O rendimento promissor combinado com a localização suburbana próxima ao Porto sugere estabilidade tanto na ocupação quanto na valorização ao longo do tempo. Arrendamento familiar Este apartamento é bem adequado para uma estratégia de arrendamento familiar, respaldado pelo seu layout espaçoso de 130m² e pela pontuação razoável do mercado habitacional da comunidade de 71/100. Com uma análise de valor justo favorável e um rendimento bruto razoável, está posicionado para atrair ocupantes a longo prazo que buscam uma boa qualidade de vida perto do Porto.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade econômica de 70/100, existe o risco de que as recessões econômicas possam impactar negativamente o valor da propriedade e a demanda por inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 527 465 €
- Capital próprio necessário
- 147 865 €
- Prestação mensal
- 1662 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -949 €
- Preço474 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3796 €
- Imposto do Selo (crédito)2278 €
- Escritura, registo e banco2639 €
- Obras18 993 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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