Apartamento em Bonfim
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Apartamento T3 com 170 m² em Bonfim, Porto, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 472 637 €, 21,4% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 170 m², certificado energético B. Localizado em rua Carlos Malheiro Dias, 199, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui um layout versátil na cozinha com três zonas distintas e um sistema de recuperação de calor, que melhora tanto a funcionalidade como a eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está significativamente acima do valor justo de €472,637, resultando numa sobrevalorização de €177,363 (27.3%). Esta discrepância indica que a propriedade está avaliada acima do seu valor intrínseco.
Avaliação
Valor justo estimado em €472,637 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €650,000 situa-se €177,363 (27.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de rua Carlos Malheiro Dias, 199 de €569,330 (€3,349/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Carlos Malheiro Dias, 199
Base da zona €569,330 + condição +€17,266 + localização +€36,832 = valor justo estimado de €472,637 (€2,780/m²), uma diferença de €177,363 (27.3%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Carlos Malheiro Dias, 199 | Imóvel em análise | €650,000 | €3,824 | — | 78 | 72 |
| rua de Santo Isidro | Ativo | €415,000 | €3,294 | 13.9% | 80 | 78 |
| praça Velásquez | Ativo | €650,000 | €4,276 | 11.8% | 78 | 80 |
| rua Santa Luzia | Ativo | €499,000 | €3,199 | 16.3% | 78 | 71 |
| rua de Trás, 29 | Ativo | €828,000 | €5,080 | 32.9% | 83 | 78 |
| Mediana | €574,500 | €3,785 | 1.0% | 79 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 3 quartos em Bonfim oferece uma rentabilidade bruta de apenas 2,9%, o que indica que os retornos não justificam o preço pedido de €650,000, que excede o valor justo em 27,3%. Dada esta discrepância, a propriedade permanece sobrevalorizada em comparação com os padrões do mercado de arrendamento que normalmente esperam rendimentos mais elevados. Alojamento para estudantes Embora o bairro de Bonfim seja atrativo para populações estudantis, o alto preço pedido de €650,000 torna esta propriedade menos viável como alojamento destinado a estudantes. O valor justo de €472,637 sugere que existem opções mais financeiramente sólidas disponíveis na cidade para atender os estudantes. Compra e manutenção Investir nesta propriedade numa estratégia de compra e manutenção parece imprudente, dado que o seu valor justo indica um prémio de 27,3% sobre o preço listado. Adquirir ativos acima do seu valor justo reduz a rentabilidade potencial a longo prazo e aumenta o risco de depreciação do capital num mercado em flutuação.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para taxas de rotatividade e vacância mais elevadas, o que pode resultar numa redução do fluxo de caixa e no aumento dos custos de leasing.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 704 762 €
- Capital próprio necessário
- 184 762 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1443 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras4382 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 27.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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