Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T3 com 144 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 339 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 284 762 €, 16% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 144 m², no 5º andar, certificado energético C. Localizado em rua Serafim Pereira Coutinho, 182 , 5º, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade destaca-se por um design de cozinha integrada que melhora a funcionalidade e um espaço de estacionamento privado, que é uma conveniência significativa na vida urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €339,000 está significativamente acima do valor justo de €284,762, criando uma diferença de €54,238 (19.0%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada de acordo com a avaliação atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €284,762 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €339,000 situa-se €54,238 (19.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €339,000 face à base da zona de rua Serafim Pereira Coutinho, 182 , 5º de €264,109 (€1,834/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €264,109, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €284,762 (€1,978/m²), uma diferença de €54,238 (19.0%) face ao preço pedido de €339,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Serafim Pereira Coutinho, 182 , 5º | Imóvel em análise | €339,000 | €2,354 | — | 70 | 73 |
| Valongo · 4a4561 | Ativo | €345,000 | €2,091 | 11.2% | 75 | 62 |
| estrada Dom Miguel | Ativo | €242,900 | €2,058 | 12.6% | 74 | 71 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · e40aad | Ativo | €159,000 | €1,314 | 44.2% | 70 | 74 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 1f36cd | Ativo | €275,000 | €1,897 | 19.4% | 75 | 66 |
| Mediana | €258,950 | €1,978 | 16.0% | 75 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Rio Tinto está sobrevalorizado a €339,000, refletindo uma diferença de 19% acima do seu valor justo de €284,762. Embora o rendimento bruto de 4% possa parecer razoável, o custo total supera significativamente a potencial receita de aluguer para um investimento a longo prazo. Comprar e manter Investir neste imóvel como uma estratégia de comprar e manter é questionável, dado o seu preço de listagem de €339,000 em comparação com um valor justo de €284,762. A classificação de condição de 75/100 e a classificação de bairro de 73/100 não justificam o preço elevado, tornando-o um risco para manutenção a longo prazo. Arrendamento familiar Embora atraente para oportunidades de arrendamento familiar, o preço de listagem do apartamento de €339,000 está 19% acima do seu valor justo, minando a potencial rentabilidade do aluguer. As famílias podem procurar melhor valor em outros locais, especialmente ao considerar os desafios suburbanos presentes na área, apesar da proximidade às comodidades do Porto.
Riscos
Risco de volatilidade dos inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de rotatividade e vagas, impactando a estabilidade da renda de arrendamento.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 360 471 €
- Capital próprio necessário
- 89 271 €
- Prestação mensal
- 1264 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,7 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -753 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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