Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T3 com 101 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 226 048 €, 9,6% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 101 m², no 4º andar, certificado energético C. Localizado em largo Francisco Sanches S / N, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma despensa para armazenamento adicional e está localizado numa área vibrante com diversos serviços, aumentando o seu potencial como projeto de renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €250,000 está significativamente acima do valor justo de €226,048, resultando numa sobrevalorização de €23,952 (10,6%). Esta discrepância sugere que a propriedade está acima do valor justo em relação às expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €226,048 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €23,952 (10.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de largo Francisco Sanches S / N de €326,634 (€3,234/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 30/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €326,634, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €226,048 (€2,238/m²), uma diferença de €23,952 (10.6%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Francisco Sanches S / N | Imóvel em análise | €250,000 | €2,475 | — | 28 | 73 |
| Laranjeiro e Feijó · 4a8205 | Ativo | €240,000 | €1,326 | 46.4% | 45 | 74 |
| rua Caetano Maria Batalha, 9A | Ativo | €120,000 | €2,791 | 12.7% | 32 | 72 |
| rua Vila do Seixal | Ativo | €160,000 | €1,758 | 29.0% | 45 | 74 |
| rua Afonso de Paiva | Ativo | €299,999 | €2,400 | 3.0% | 45 | 74 |
| Mediana | €200,000 | €2,079 | 16.0% | 45 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel está sobrevalorizado em 10,6% em relação ao seu valor justo de €226.048, indicando uma potencial discrepância nas expectativas para rendimentos de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,9% e uma classificação de condição de 30/100, pode ser menos apelativo para os inquilinos quando se considera o custo total. Comprar e manter Comprar este imóvel por €250.000 representa um alto ponto de entrada, dado que está acima da estimativa do seu valor justo de €226.048, refletindo uma sobrevalorização significativa em relação às perspectivas de valorização futura. A condição do imóvel e o rendimento sugerem que mantê-lo a longo prazo pode não gerar retornos satisfatórios perante a dinâmica atual do mercado. Arrendamento familiar Embora o imóvel esteja localizado numa área suburbana segura com uma classificação do bairro de 73/100, o seu preço está acima do valor de mercado justo, o que pode dissuadir famílias que procuram opções de arrendamento acessíveis. A baixa pontuação de condição de 30/100 destaca ainda mais os desafios de atrair inquilinos familiares a este preço.
Riscos
Potencial Volatilidade do Mercado As pontuações de estabilidade econômica e de inquilinos combinadas de 75/100 sugerem que, embora a propriedade seja estável, persiste o risco de flutuações do mercado que podem afetar a procura de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 349 255 €
- Capital próprio necessário
- 149 255 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -419 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras85 850 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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